CONSULTA SOBRE ALQUILERES!!! AYUDA POR FAVOR

[dachu]

HOLA CHICOS LES CUENTO QUE SOY NUEVA EN ESTO. Y SIEMPRE UDES. ME SON DE GRAN AYUDA.
LES CUENTO Q TENGO UN CASO DE UN CONTRATO DE ALQUILER DE COMERCIO POR 3 AÑOS.
EL INQUILINO HACE 4 MESES ADEUDA LOS MESES Y APARENTEMENTE PARECE QUE SE LLEVO TODO LO DEL NEGOCIO Y SE LLEVO LAS LLAVES Y SE FUE!!!!!
YO LO INTIME POR PLAZO DE 10 DIAS ABONE LOS MESES. AL LOCATARIO. Y ENVIE TAMBIEN CD A LOS FIADORES NOTIFICANDOLOS DE ESTO.
PERO METI LA PATA PORQ LA LOCADORA ES UNA SRA MAYOR DE 86 AÑOS Y SU HIJA ME DIJO Q TENIA EL PODER Y QUE LE HAGA LAS CD PARA Q ELLA LAS MANDE COMO APODERADA.
PERO NO TIENE PODER!!!!POR LO TANTO NO ESTAN BIEN INTIMADOS!!! NO SIRVE DE NADA PORQ LA HIJA NO FIGURA EN EL CONTRATO!!!
PREGUNTO:1- TENGO Q MANDAR TODO OTRA VEZ? HASTA AHORA NO PAGARON LOS INQUILINOS!!!
2- ME PARECE Q DEBO INTIMARLOS POR FALTA DE PAGO DE ALQUILERES Y PARA QUE ME ENTREGUEN LAS LLAVES DEL LOCAL POR ABANDONO QUE DICEN!!!!
COMO LO INTIMO???
Y CUAL ES EL APERCIBIMIENTO INICIAR DEMANDA DE DESALOJO SI PARCE QUE SE FUERON!!!
Y OTRA DE COBRO DE ALQUILERES!!!
POR FAVOR CHICOS NECESITO SI ME PUEDEN ASESORAR LES AGRADECERIA MUCHO!!!!
GRACIAS ESPERO SU RESPUESTA Y DISCULPEN!!!

[sole10]

HOLA CHICOS LES CUENTO QUE SOY NUEVA EN ESTO. Y SIEMPRE UDES. ME SON DE GRAN AYUDA.
LES CUENTO Q TENGO UN CASO DE UN CONTRATO DE ALQUILER DE COMERCIO POR 3 AÑOS.
EL INQUILINO HACE 4 MESES ADEUDA LOS MESES Y APARENTEMENTE PARECE QUE SE LLEVO TODO LO DEL NEGOCIO Y SE LLEVO LAS LLAVES Y SE FUE!!!!!
YO LO INTIME POR PLAZO DE 10 DIAS ABONE LOS MESES. AL LOCATARIO. Y ENVIE TAMBIEN CD A LOS FIADORES NOTIFICANDOLOS DE ESTO.
PERO METI LA PATA PORQ LA LOCADORA ES UNA SRA MAYOR DE 86 AÑOS Y SU HIJA ME DIJO Q TENIA EL PODER Y QUE LE HAGA LAS CD PARA Q ELLA LAS MANDE COMO APODERADA.
PERO NO TIENE PODER!!!!POR LO TANTO NO ESTAN BIEN INTIMADOS!!! NO SIRVE DE NADA PORQ LA HIJA NO FIGURA EN EL CONTRATO!!!
PREGUNTO:1- TENGO Q MANDAR TODO OTRA VEZ? HASTA AHORA NO PAGARON LOS INQUILINOS!!!
Sería conveniente intimar por el art.5° de la ley 23.091 (pero esto para iniciar desalojo por falta de pago);de paso,reclamás también,los alquileres adeudados.
2- ME PARECE Q DEBO INTIMARLOS POR FALTA DE PAGO DE ALQUILERES Y PARA QUE ME ENTREGUEN LAS LLAVES DEL LOCAL POR ABANDONO QUE DICEN!!!!
COMO LO INTIMO???
Dado que ya adeudan 4 meses de locación,podes iniciar demanda de desalojo por falta de pago,denunciando el aparente abandono del inmueble.
En el mismo escrito,pedí un mandamiento constatación -como medida preliminar-para conocer de modo fehaciente el estado de ocupación del mismo.
Si el mandamiento vuelve informando que,efectivamente,el mismo se encuentra deshabitado,podés pedir una medida cautelar a favor de tu cliente,denominada tenencia precaria de inmueble,bajo caución juratoria.Si la medida cautelar prospera,obviamente tu cliente hará un cambio de cerradura,tornando sin sentido la entrega de llaves por parte del locatario
Y CUAL ES EL APERCIBIMIENTO INICIAR DEMANDA DE DESALOJO SI PARCE QUE SE FUERON!!!
Y OTRA DE COBRO DE ALQUILERES!!!
El cobro de alquileres se puede iniciar (previa intimación),pidiendo la radicación conjunta al juicio de desalojo.
POR FAVOR CHICOS NECESITO SI ME PUEDEN ASESORAR LES AGRADECERIA MUCHO!!!!
GRACIAS ESPERO SU RESPUESTA Y DISCULPEN!!!

[dachu]

HOLA SOLE10 COMO ESTAS!!!
SIEMPRE SOS DE GRAN AYUDA.
ENTONCES HAGO UNA NUEVA CD, A NOMBRE DE LA LOCADORA NO??? PORQ TE ACORDAS Q LA HICE A NOMBRE DE LA HIJA Q DECIA Q TENIA EL PODER PERO NO SIRVE NO!!!!
PREGUNTO: EN EL MISMO ESCRITO DE LA CD PONGO Q INTIMO PLAZO 10 DIAS ABONE ALQUILERES ADEUDADOS MESES...... POR SUMA DE PESOS... MAS INTERESES.
ASIMISMO INTIMO A QUE HAGA ENTREGA DE LAS LLAVES POR HBER HECHO ABANDONO? ES ASI!!!!!
O LE PONGO Q TENGO CONOCIMIENTO Q HIZO ABANDONO!!! Y EL APERCIBIMIENTO ES DE INICIAR DEMANDA POR DESALOJO Y COBRO DE PESOS!!
SERIA ASI?
GRACIAS SOLE10.
SALUDOS

[ELISEA_SEP]

mira en tu lugar haria lo siguiente:
-solo es viable la accion de cobro de alquileres atrasados.-
-aconsejaria a mi cliente que haga una exposicion en la policia donde conste que se fueron, que abandonaron el local, y cambiaria la cerradura.-
-Sacaria fotos certificadas del estado en el que se abandono el lugar, guardaria las facturas de lo que costo repar las cosas para volverlo al estado anterior
-fijate si hay beneficio de excusion en el contrato y si no lo hay manda accion directa contra el fiador, no te compliques tantoy reclama los montos adeudados y los costos de la reparacion para que el local quede en el mismo estado que estaba anteriormente (ya que generalmente eso se prevee como obligacion contractual )
Espero te sirva mi aporte

[sole10]

HOLA SOLE10 COMO ESTAS!!!
SIEMPRE SOS DE GRAN AYUDA.
ENTONCES HAGO UNA NUEVA CD, A NOMBRE DE LA LOCADORA NO??? PORQ TE ACORDAS Q LA HICE A NOMBRE DE LA HIJA Q DECIA Q TENIA EL PODER PERO NO SIRVE NO!!!!
PREGUNTO: EN EL MISMO ESCRITO DE LA CD PONGO Q INTIMO PLAZO 10 DIAS ABONE ALQUILERES ADEUDADOS MESES...... POR SUMA DE PESOS... MAS INTERESES.
Sí,podes intimar pero por los montos originalmente debidos,bajo apercibimiento de iniciar las acciones legales correspondientes,con mas sus intereses y costas..
ASIMISMO INTIMO A QUE HAGA ENTREGA DE LAS LLAVES POR HBER HECHO ABANDONO? ES ASI!!!!!
O LE PONGO Q TENGO CONOCIMIENTO Q HIZO ABANDONO!!! Y EL APERCIBIMIENTO ES DE INICIAR DEMANDA POR DESALOJO Y COBRO DE PESOS!!
SERIA ASI?
GRACIAS SOLE10.
SALUDOS

Respecto al tema del abandono de la locación,yo pediría la restitución judicial en un juicio de desalojo y demandaría a los fiadores (si existen)a que cumplan su obligación de resarcir por las costas del proceso.
Pero es sólo una opinión.
Saludos!!

[ELISEA_SEP]

Respecto al tema del abandono de la locación,yo pediría la restitución judicial en un juicio de desalojo y demandaría a los fiadores (si existen)a que cumplan su obligación de resarcir por las costas del proceso.
Pero es sólo una opinión.
Saludos!![/quote]

hola sole, yo la verdad no hace tanto que ejerzo por lo que me nutro de la experiencia ajena ¿porque pedirias el desalojo si el local ya esta deshabitado? mandas una cedula y te van a contestar con el informe del ujier que el lugar esta abandonado........

[sole10]

Respecto al tema del abandono de la locación,yo pediría la restitución judicial en un juicio de desalojo y demandaría a los fiadores (si existen)a que cumplan su obligación de resarcir por las costas del proceso.
Pero es sólo una opinión.
Saludos!!

hola sole, yo la verdad no hace tanto que ejerzo por lo que me nutro de la experiencia ajena ¿porque pedirias el desalojo si el local ya esta deshabitado? mandas una cedula y te van a contestar con el informe del ujier que el lugar esta abandonado........ [/quote]

El tema de tomar el inmueble por "mano propia"(por decirlo así),puede ser riesgoso;en tanto y en cuanto haya un contrato de locación de por medio,lo que corresponde es pedir la restitución por vía judicial.
La manifestación de que el inmueble esta abandonado o deshabitado por parte del locador para retomar la posesión del mismo privadamente,puede darle la chance al locatario (aunque haya incumplido),de denunciarlo por una intromisión indebida,decir que le robó las pertenencias aprovechando que él (locatario)estaba de viaje,por ejemplo.
Habiendo intervención judicial,mandando cédulas,efectuando mandamientos de constatación de ocupación,son actos públicos,ya mas dificiles de repeler para el locatario incumplidor.
Además,lo que no hay que perder de vista,es que (hasta que el locador no se haga de la posesión del inmueble),el locatario y sus fiadores,le deben los cánones locativos adeudados.

Re: consulta
por Mordisco el Mie Feb 24, 2010 6:28 pm

Si resuelve el contrato el locador tiene que iniciar el juicio de desalojo por falta de pago, y si fue abandonado, debe solicitar la entrega provisoria del inmueble dado en locación en razon del estado de abandono (artículos 1562 inc. 1º y 1564 del Código Civil) no suspende ni hace cesar tampoco el curso de los alquileres, habida cuenta que solo se trata de la entrega de la tenencia provisional del inmueble locado ante su abandono por los locatarios y dicha diligencia tiende a asegurar la integridad de la cosa objeto del contrato y a resguardar los intereses del locador, pero no significaba poner fin a la locación, y, por ende, no implica que los demandados hayan dejado de ser inquilinos y que se hayan liberado del pago de las rentas devengadas (Sumario Base Juba Nº B250802 - Ver en http://www.scba.gov.ar/jubanuevo/elsum.is?q201=029681 )

In Re: "Si los inquilinos abandonaron el inmueble en lugar de entregar las llaves directamente al actor obrando en forma opuesta a su lógico interés, resulta evidente que esa manera de actuar no puede perjudicar a quien se vió obligado a motorizar el reclamo judicial para que se reconozca su derecho (arts. 1579 y 1603 inc. 7 Código Civil). En esas condiciones, deviene innegable que con el abandono de la finca no finaliza el vínculo locativo, pues el contrato queda resuelto por mutua conformidad, expuesta por la totalidad de los partícipes de la locación o por sentencia judicial firme. De ahí, que si no hubo acuerdo de los contratantes para rescindir el contrato (arts. 1144, 1146, 1200, 1604 inc. 7 código Civil), el abandono no hizo cesar la obligación de pagar los alquileres, toda vez que la restitución del inmueble debió ser pedida judicialmente y mientras tanto los demandados estuvieron obligados a pagar los arriendos". (Sumario Base Juba Nº B250772 - Ver en http://www.scba.gov.ar/jubanuevo/elsum.is?q201=029086 )

Habida cuenta que el juicio por cobro de alquileres y el de desalojo por falta de pago confluyen en cuanto a la causa que los origina, en tanto que la fuente de las pretensiones en ellos deducidas por la actora recae en la supuesta existencia de cánones locativos adeudados, se torna imperioso someter ambos a la competencia de un único juez en la medida que de lo contrario, eventualmente, podrían generarse pronunciamientos contradictorios en torno a la existencia y/o alcance de las obligaciones presuntamente insatisfechas. (CC0002 SM 44475 RSI-257-98 I 7-7-98 Maccan de Kloster, Gabriela c/ Glaze, Maximilian Edward s/ Desalojo MAG. VOTANTES: Mares-Cabanas-Occhiuzzi)


"Ojo" la acción de desalojo por falta de pago y cobro de alquileres son acumulables, pero NO es acumulable con la de daños y perjuicios.

Saludos !!!