LOCACION: CORRESPONDE ACCION EJECUTIVA AL LOCADOR?

[Jime006]

Buenas colegas: es muy simple pero tengo dudas: mi clienta alquilo su departamento con contrato escrito para vivienda por dos años pero el locatario por problemas personales estuvo solo un mes y se fue sin avisar.

Yo se que aca corresponde al locador reclamar los cinco meses que le faltaron para cubrir los seis meses que marca la ley 23091 para poder resindir unilateralmente el contrato, con mas la indemnizacion de un mes y medio de alquiler que se aplica como sancion por la resicion.

Lo que tengo duda es si el locador tiene la accion ejecutiva para reclamar estos rubros o si deberia entablar una resolucion de contrato mas daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento. La duda me surge porque el codigo civil dice que el locador tiene accion ejecutiva para cobrar alquileres adeudados pero tambien para cualquier otro credito que surja del contrato.... Por favor si alguien me puede ayudar les agadeceria..

[Jime006]

completo la pregunta: estos rubros que serian indemnizatorios por incumplimiento entrarian dentro de lo que el codigo llama "cualquier otro credito derivado de la locacion"? gracias

[Mordisco]

El cobro de los alquileres adeudados (que incluye el precio del arriendo y el pago de todos los servicios a cargo del inquilino ) es ejecutivo. Los daños y perjuicios derivados por incumplimiento es por via ordinaria.

[Mordisco]

El desprendimiento de la tenencia de la demandada, como acto unilateral, es insuficiente para que pueda estimarse como ya concluido el contrato de locación. Tanto o más importante que pagar el precio de la locación es la obligación del locatario de restituir al locador la cosa arrendada.

No es suficiente el abandono para que se opere la devolución, al ser una actitud unilateral carente de efectos rescisorios, en tanto no dio cumplimiento con los recaudos previstos por el art. 8 de la ley de locaciones urbanas. Máxime, si se encuentra en mora en el pago de una mensualidad de alquiler, circunstancia ésta que le impide ejercer la rescisión.

En un juicio por cobro de alquileres se trata de establecer si hay o no determinadas mercedes locativas (mensualidades de alquiler) caídas o impagas, y los reclamos por daños y perjuicios derivados por el incumplimiento contractual revisten un carácter exclusivamente indemnizatorio, pues en rigor no reconocen como causa alquileres pendientes de abono.

[Jime006]

Mordisco gracias!! entonces me estas diciendo que el reclamo que yo tengo que hacer es por via ordinaria y no un ejecutivo, es asi? disculpas pero no me quedo en claro ese temita

[Jime006]

Colegas una simple:

Ahora tengo que cobrar daños por deterioros a la propiedad locada más unos meses de alquiler que el locatario (que ya dejo el dpto.) quedó debiendo. La accion seria declarativa (no ejecutiva) y abarcaria ambos reclamos no? Digo por economia procesal, en lugar de tener que entablar dos demandas, una daclarativa por daños y otra ejecutiva por cobro de alquileres.. alguien me puede dar opinion?? Gracias!!

[Mordisco]

Civil y comercial
B255651
Daños y perjuicios - Locación // Juicio ejecutivo - Título ejecutivo

Si bien los artículos 1578 y 1581 del Código Civil autorizan no solo la acción ejecutiva para el cobro de alquileres de un bien inmueble, sino para cualquier otra deuda derivada de la locación, es lo cierto que el reclamo de los daños por deterioros ocasionados por culpa del locatario o por la no realización de reparaciones obligatorias en el inmueble, no constituye crédito ejecutable a través del juicio ejecutivo, dado que los daños causados en la cosa están sujetos a una previa comprobación y liquidación cuyo monto debe acreditarse en legal forma. (va por ordinario)

CCI Art. 1578 ; CCI Art. 1581
CC0201 LP 76406 RSI-201-93 I 3-8-1993CARATULA: Muñoz, Delfor c/ Velazquez, Daniel s/ Ejecución de alquileres MAG. VOTANTES: Sosa-Crespi

[url]Fuente: http://www.scba.gov.ar/jubanuevo/elsum. ... 208=Buenos Aires[/url]

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En mi provincia, nuestro código procesal dice

ARTÍCULO 319.- PROCESO SUMARÍSIMO.- Será aplicable el procedimiento establecido en el art. 495: (proceso sumarísimo)
1.- A los procesos de conocimiento en los que el valor cuestionado no exceda de la suma de pesos cinco mil ($ 5000).
2.- Cuando se reclamase contra un acto u omisión de un particular que, en forma actual o inminente lesione, restrinja, altere o amenace...

[estudiojuridicobds]

perdon y si resolves el contrato y reclamas la totalidad del contrato? no solamente los 5 meses q faltan

[Jime006]

No, no se puede reclamar todo el contrato porque tanto la ley 23091 como en el contrato se autoriza al locatario a rescindir el mismo pasados los primeros seis meses con la unica consecuencia de tener que pagar una multa equivalente a un mes y medio de alquiler (si rescinde antes del primer año) o a un mes de alquiler (si rescinde pasado el primer año).

[Mordisco]

El art. 1.579 del Código Civil establece: "No pagando el locatario dos períodos consecutivos de alquileres o renta, el locador podrá demandar la resolución del contrato, con indemnización de pérdidas e intereses". Es decir que el derecho del locador para pedir la rescisión del contrato nace del hecho mismo de la falta de pago de dos períodos de alquiler. Producida la mora, el art. 1.579 faculta al locador par demandar la resolución del contrato, es decir, poner fin a la relación existente aunque exista plazo contractual pendiente. Esta resolución se canaliza a través de la acción de desalojo en los casos de locación de inmuebles (Belluscio-Zannoni "Código Civil y leyes complementarias, comentado, anotado y concordado, T. 7, art. 1.579, pág. 492,p.4). La indemnización de daños y perjuicios es la consecuencia de una causal culposa de resolución contractual, recién al quedar firme la sentencia en el juicio de desalojo que hace cosa juzgada en cuanto a la resolución del contrato locativo, nace el derecho de los locadores a reclamar la indemnización de daños y perjuicios derivados de la falta de pago de los alquileres.

El desprendimiento de la tenencia de la demandada, como acto unilateral, es insuficiente para que pueda estimarse como ya concluido el contrato de locación y que no consta que la parte accionada hubiera satisfecho su obligación de restituir a la colocadora el bien arrendado. Tanto o más importante que pagar el precio de la locación es la obligación del locatario de restituir al locador la cosa arrendada. No es suficiente el abandono para que se opere la devolución, al ser una actitud unilateral carente de efectos rescisorios

[estudiojuridicobds]

No, no se puede reclamar todo el contrato porque tanto la ley 23091 como en el contrato se autoriza al locatario a rescindir el mismo pasados los primeros seis meses con la unica consecuencia de tener que pagar una multa equivalente a un mes y medio de alquiler (si rescinde antes del primer año) o a un mes de alquiler (si rescinde pasado el primer año).

el caso se trata del locador no del locatario

[malederecho]

Hola a todos,
les hago una consulta medio difícil, a ver si me pueden ayudar. Me está costando avanzar...

Inicié (por la parte locataria de un inmueble con destino a vivienda) un daños y perjuicios por incumplimiento contractual debido a graves filtraciones de humedad. El departamento ubicado en un 7mo piso, se entregó recién pintado y recién plastificado. al cuarto mes de haber ingresado y a los tres días de una de esas tormentas fatales, empieza a emerger agua del piso y levantó las maderas del parquet. y con el tiempo las paredes se fueron manchando de humedad.
La locatadora minimizó el problema y al notar que no respondía enviamos CD. Como consecuencia redujo un poco por unos meses el alquiler. Cuando la citamos a la mediación, decide arreglar el piso del parquet quedando pendiente el resto de los arreglos (paredes, pintura)
La locadora envía CD diciendo que normalizaba el alquiler pero sin terminar los arreglos.
Se inició el daños y perjuicios. Mis clientes no contaban con dinero para rescindir el contrato y alquilarse otro departmento por lo que continuaron viviendo allí. Durante los primeros de iniciado el proceso, otra vez hubo una tormenta grande y se levantan otra vez las maderas, empiezan a haber machas de humedad ya en el techo. Desastre.
A todo ésto se suma que mi clienta había quedado embarazada. Una vez que nace la beba, en junio de 2014 deciden RESOLVER el CTTO. en los términos del 1604, inc. 4/7 CC. porque ya era inhabitable el dto. en esas condiciones y hacen entrega de llaves en el expte. en trámite. Solicitando mandamiento de constatación y producción de prueba anticipada de pericia arquitectónica y ofreciendo fotos certificadas por escribano.
La demandada impugna entrega de llaves y el juez desestima la impugnación pero también el mandamiento de constatación solicitado por nosotros.
Meses más tarde, ante el reclamo de la locadora (demandada) que se le entreguen las llaves para disponer del bien, el juez accede al mandamiento de constatación y ordena la entrega de llaves, en caso de encontrarse éste desocupado. El punto es que la constatación se hace recién en el mes de Noviembre 2014.
La demandada inicia un ejecutivo reclamando los alquileres y expensas por los meses desde la entrega de las llaves hasta la constatación. Esto suma $20.000
Pregunta N° 1. Si resuelvo el ctto. de locación por causa atribuible a la locadora Art. 1604 cód. civil, no cesan las obligaciones del locatario y garante automáticamente? (Cuando solicitamos ésto, el juez dice que nada cabe prveer porque excede al ámbito de conocimiento del juicio de daños y perjuicios). Cómo se extigue las obligaciones ante esta causal de finalización locativa? y cómo se tramita entonces?

Pregunta N° 2. Qué respond0 en el juicio ejecutivo por el reclamo de estos meses que mis clientes no habitaron y fueron precisos al establecer la finalización de la locación por culpa dela locadora? No encuadra ninguna excepción.....
Es decir, cómo procede la causal de resolución contractual por culpa atribuible a la locadora?

Leo y leo pero no encuentro por ningún lado un caso similar...

[BATMAN]

Hola Male!
Como estas??
Contame, ¿como resolviste el tema al final??
Lograste indemnizacion y cerrar el caso?

[malederecho]

Hola,

Se dictó sentencia en el juicio ejecutivo y fallaron a favor de la ejecutante. No entiendo más nada, inicié hace dos años un ordinario por DyP por incumplimiento contractual, y por el Art. 523 inc. 6° le hicieron lugar a la ejecutante, como si se tratara de una ocupación indebida. Hay que pagar por 9 meses de alquiler (más accesorios) y mis clientes no ocuparon el inmueble!!