Hola
Soy Norma
Abogada-Mediadora Judicial--Corredor Inmobiliario Matriculada en C.U.C.I.C.B.A.
Diferencias entre Reserva y Seña:
RESERVA:
La reserva no es un contrato tipificado en el Código Civil, sino que es una figura creada por los usos y costumbres inmobiliarias, la cual se asemeja a un contrato de depósito sujeto a condición, realizado por un eventual Comprador a favor de un tercero (Inmobiliaria).
Si se cumple la condición el tercero hará entrega de la reserva (depósito) al Vendedor. Si el vendedor no acepta la condición, deberá reintegrar la reserva (depósito) al eventual Comprador y si este último el que no continúa la transacción por que se arrepiente, la Reserva se pierde en concepto de indemnización por los daños ocasionados de su arrepentimiento.
SEÑA:
La Seña, es una figura jurídica contemplada en el Art. 1202 del Código Civil, que implica una convención entre el Vendedor y Comprador, que permite que alguna de las partes pueda arrepentirse unilateralmente del compromiso asumido, perdiendo la suma entregada si el arrepentimiento es del comprador, o debiendo devolver lo recibido más otra suma igual en caso que el arrepentimiento fuere del vendedor.
Es conveniente, para asegurar la operación tanto para el Vendedor como para el futuro Comprador, dejar establecidas las condiciones de la Venta (montos, tiempos, elección del profesional que realizará la escritura, etc…) y las mutuas obligaciones, con una seña, cuyo efecto es asegurar al comprador que el Vendedor no seguirá ofreciendo la propiedad y que se encuentra reservada para el primero y a su vez, asegurar la seriedad de la oferta del Comprador.
Esta “seguridad” se obtiene a través de distintas penalidades para la parte que incumple con el contrato, es decir, si el Comprador se arrepiente de la compra, perderá el dinero entregado como seña, por otro lado, si es el Vendedor quien se arrepiente de la venta, deberá reintegrar al Comprador el doble de lo entregado por este ultimo.
Para que la seña verdaderamente cumpla con su cometido es importante que la cantidad a entregar tenga una cierta relevancia.
Una vez que las condiciones de la Venta quedaron establecidas en la Seña, existen dos posibilidades: realizar un Boleto de Compra-Venta o bien ir a “Escritura directa”.
BOLETO DE COMPRAVENTA:
Es mas exhaustivo que la Seña pero tiene el mismo fin: establecer las condiciones en que se realizará la Venta, teniendo en cuenta el precio de la misma, la forma de pago, la fecha de escrituración, las condiciones de entrega del inmueble, etc.
Es un verdadero pacto y en general el monto que entrega el comprador en este paso se aproxima al 30% del valor de compra. Esta entrega tiene las mismas penalidades respecto del arrepentimiento de la “seña”, pero además la parte cumplidora puede obligar a la otra (mediante el proceso judicial) a cumplir con su parte del Contrato.
El Boleto de Compra-Venta se utiliza mucho sobre todo cuando los tiempos de entrega del Inmueble no son inmediatos (mas de 30 días desde la seña), de esta forma ambas partes se aseguran de la seriedad del compromiso.
De todas maneras nada obsta a la realización del Boleto de Compra-Venta en operaciones con tiempos de entrega más cercanos.
Se considera al Boleto como un verdadero Contrato de Compra Venta en el que se establece la obligación de escriturar (también llamado Principio de Ejecución de Contrato). Es decir, aquí ya no hay posibilidad de arrepentimiento. Si una de las partes se arrepiente, la otra podrá optar por continuar con la operación, obligando a la parte que se arrepiente a cumplir con sus obligaciones, o deshacerla.
Los Honorarios del Escribano los paga la parte Compradora. En cuanto a los gastos, los usos y costumbres establecen que todos los gastos relacionados con la tramitación previa a la Escritura los paga la parte Vendedora, y aquellos posteriores a la firma los paga la parte Compradora (ej. Inscripción de nuevo título).
Espero te sea útil.-
Saludos
Norma.-
Abogada
Mediadora Judicial Inscripta en el Ministerio de Justicia de la Nación (1997)
Especialización en Mediación Familiar. Especialización Accidentes de Tránsito.
Corredor Inmobiliario Matriculada en C.U.C.I.C.B.A
