RECLAMO DE MEJORES EN INMUEBLE HEREDADO

[generalacha1]

Estimados colegas, tengo el siguiente problema: me encuentro ante un inventario de bienes en una sucesión, donde el causante tenía un bien inmueble al que mi cliente (heredero) le realizó mejoras (de un terreno vacío, a una edificación), esto en vida del causante. La madre (que esta viva) reconoce las mejoras (y lo hacría por escrito). Pero los otros dos herederos (extraoficialmente) plantearon que no lo iban a hacer. Mi pregunta es: en esta etapa del juicio, si el bien (original) era un terreno, al que mi cliente (heredero) le introdujo las mejoras, como planteo el recupero del valor invertido?. El bien que forma el acervo hereditario sólo correspondería al terreno, teniendo mi cliente un crédito contra la sucesión?. AUXILIO

[kantaclaro]

Sin perjuicio de lo actuado en el sucesorio, si el cliente reúne pruebas que le permitan demostrar que las mejoras fueron realizadas por él; intime a los condóminos bajo apercib. de iniciar cobro. Saludos

[Tiburcio]

En el juicio sucesorio no hay posibilidades de hacer ningún reclamo. Solamente se puede hacer una manifestación con los herederos que estén de acuerdo y litigar aparte para los demás.

[generalacha1]

El reclamo debería hacerse via incidente (me parece lo más correcto) o un juicio totalmente separado? Puedo, en virtud de tal situación y hasta tanto se resuelva oponerme a cualquier medida que implique la "partición" de dicho bien inmueble?

[generalacha1]

El reclamo debería hacerse via incidente (me parece lo más correcto) o un juicio totalmente separado? Puedo, en virtud de tal situación y hasta tanto se resuelva oponerme a cualquier medida que implique la "partición" de dicho bien inmueble?

Sin perjuicio de lo actuado en el sucesorio, si el cliente reúne pruebas que le permitan demostrar que las mejoras fueron realizadas por él; intime a los condóminos bajo apercib. de iniciar cobro. Saludos

[ronrrin]

HOla Foristas a mi me llego un caso parecido al estudio, mi cliente ex concubino de la heredera realizo mejoras en el inmueble, con el estoy trabajando la tenencia de sus dos hijas -la madre nunca se hizo cargo pero es tema aparte-; ahora se enteró que la casa en la cual convivian como concubinos esta sra. la puso en venta para poder directamente desaparecer, por lo que leí debería: 1º) intimar por CD al reintegro por las mejoras realizadas -tiene boletas de cada gasto que realizó en la casa y 2º) presentarlo en el sucesorio para que se reconozca dicha deuda cuando quieran vender el inmueble por tracto abreviado?????
Por favor contestenme porque me tomo de sorpresa este tema, justamente ayer
y quede en darle una respuesta al cliente.
Mil gracias

[Tiburcio]

1) El reclamo tiene que tramitar por juicio incidental ante el mismo juzgado del sucesorio. No creo que pueda tramitar como incidente porque no hay un juicio principal. Pero esto es un tema menor ya que en cualquier caso el juez hará la recalificación del trámite.
2) En ese proceso se pueden pedir medidas cautelares para proteger el crédito. Habiendo un bien la mas idónea es el embargo por el monto que se reclame. La oposición no es una medida cautelar y no lleva a ninguna parte.

[generalacha1]

Respecto a "cuanto es el valor de la mejora", no creo que sea solamente el importe de gastos efectuados (construcción, arquitectos, instalaciones, etc) introducidas en el terreno en un periodo de tiempo. Si tenemos en cuenta que lo que había era solamente un terreno, al que se le edifició durante varios años, el valor actual de la mejora es el valor de mercado de todo el inmueble menos el valor que tiene (también hoy) el terreno. Ya que el terreno se valorizó precisamente por la mejora y cada inversión realizada se encuentra a valores muy lejanos al actual (por inflación principalmente). Esta es mi idea, y va el ejemplo : Si el cedulón de rentas me dice que el inmueble tiene un valor de $ 100 y la valuación de la edificación es $ 80, mientras que la del terreno es $ 20, el valor actual de la mejora estará dado por el 80 % valor actual de mercado de todo el bien.
En otras palabras, el derecho a reclamar, respecto del avaluo en la sucesion,por el heredero que introdujo la mejora será por el 80 % mientras que el 20 % representa el inmueble que forma parte del acervo hereditario y que corresponde a todos los herederos, en proporc ión de ley.
Alguna opinión?

1) El reclamo tiene que tramitar por juicio incidental ante el mismo juzgado del sucesorio. No creo que pueda tramitar como incidente porque no hay un juicio principal. Pero esto es un tema menor ya que en cualquier caso el juez hará la recalificación del trámite.
2) En ese proceso se pueden pedir medidas cautelares para proteger el crédito. Habiendo un bien la mas idónea es el embargo por el monto que se reclame. La oposición no es una medida cautelar y no lleva a ninguna parte.

[Tiburcio]

Cuando se reclama por mejoras introducidas de buena fe en terreno ajeno rigen las normas de la gestión de negocios o empleo útil (arts. 2306 y siguientes del C.Civil). Por lo tanto, la indemnización se calcula teniendo en cuenta la utilidad de la mejora efectuada para el tercero.
Pongo un ejemplo: puse un jacuzzi que me costó $5.000 en una casa ajena.
¿Que puedo reclamar?
Nada o casi nada. La casa vale lo mismo. La utilidad es prácticamente inexistente.
Otro ejemplo: construyo una casa en un terreno donde el diablo perdió el poncho. Me cuesta lo mismo que si la hubiera construido sobre un terreno en la avenida del Libertador.
Pero a la hora de tasarla, nada tiene que ver con el dinero que puse.
O al revés:
Hago una casita en un country, que me cuesta igual que la otra para construirla, pero que queda valorizada por el entorno del country.
Mi indemnización en este caso es mayor a mi inversión.
Por eso coincido con tu criterio de que lo que determina las cuentas es fundamentalmente el valor de la tierra.
La diferencia entre el valor del lote sin construir y el valor del lote construido es el beneficio del propietario y por lo tanto eso es lo que se debe.