CONTRATO Y PRORROGA DE LOCACION VENCIDOS

[nasigo]

Buenas Tengo 2 consultas sobre locacion, respecto al mismo administrador de locaciones. el 1º caso se trata de un contrato de locacion de 2 años ya vencidos, sobre el cual se firmo una prorroga por 6 meses el cual tambien se encuentra vencido, y que el inquilino debe 3 meses de alquiler: pregunto: por mas vencido que este la prorroga, al ser este una reproduccion del contrato original, se puede ejecutar las garantias y pedir el desalojo? que es lo mas conveniente? principalmente respecto de las garantias.... y el 2º caso se trata de un contrato que aun no vencio, pero que tambien presenta 3 meses de atraso con la caracteristica de que la propietaria necesita el inmueble antes del vencimiento de dicho contrato, por lo que solicito al inquilino la restitucion, dispensandolo de 1 mes de alquiler. a esta solucion la propietaria llego por no conocer la deuda que tiene con la inmobiliaria, quien se subroga en los derechos del propietario. yo en este caso recomende hacer un convenio de desocupacion e introducir una clausula de ejecucion inmediata ante el incumplimiento de entrega del dpto en una fecha determinada, yo decia esto para no llegar a un desalojo. El inquilino esta de acuerdo en hacer entrega del dpto antes del vencimiento.
Desde ya muchas gracias.

[Sailaw]

A la primera pregunta: se puede desalojar, por supuesto, respecto de la garantía si la misma firmó de conformidad la prorroga si, se puede ejecutar, si no la firmó no, porque está fuera de contrato.

A la segunda: la firma de un convenio de desocupación es lo indicado, se debe homologar de inmediato, y hacerlo con certificación notarial de firmas.

[nasigo]

Muchas gracias por la respuesta. Ahora en el convenio de desocupacion comod eberia decir la clausula de ejecucion ante el incumplimiento?, tenes algun modelo? esa clausula al ejecutarse, es necesario probar el contrato de locacion o simplemente al no cumplirse ya esta? perdon tantas preguntas pero realmente soy nueva. nuevamente muchas gracias

[Sailaw]

CONVENIO DE DESOCUPACION - PRESENTACION CONJUNTA - SOLICITAN HOMOLOGACION

Sr Juez

XXXXXXXXXX con domicilio en xxxxxxxxx, por mi propio derecho, constituyendo domicilio en....... conjuntamente con mi letrado patrocinante dr........... (T° F° CPACF aportante a Cassaba, Cuit...... Monotributista), en ............... (zona not. ) en presentación conjunta con ZZZZZZZZZZZ con domicilio en mmmmmmm por mi propio derecho constituyendo domicilio en....... conjuntamente con mi letrado patrocinante dr........... (T° F° CPACF aportante a Cassaba, Cuit...... Monotributista), en ............... (zona not. ), a V.S. como mejor proceda en derecho decimos:

I) Que venimos a solicitar la homologación del presente convenio de desocupación en relación al inmueble de xxxxxxxxxxxx objeto de contrato de locación entre las partes, vencido elxxxxxxxxxx y con prorroga del mismo hasta fecha xxxxxxxxxx que se adjuntan.

II) Que las partes convienen de común acuerdo que el Sr. ZZZZZZZZZZ desocupará ese inmueble con fecha xxxxxxxxxx libre de objeto y ocupantes, debiendo entregar las llaves previa constatación de estado al Sr XXXXXXXXX antes de las horas del día antes mencionado.

III) Que se conviene que en caso de incumplimiento de la desocupación convenida, queda habilitado el solicitar mandamiento de deshaucio a V.S. sin necesidad de previa intimación pactando el vencimiento en forma automatica por el solo transcurso del tiempo.

IV) Que las partes solicitan la homologación del presente convenio, sin necesidad de previa ratificación por estar las firmas certificadas notarialmente.

V) Petitorio: por lo expuesto a V.S. solicitamos y procede.

a) Se nos tenga por presentados, parte y domicilio constituido

b) Se homologue el convenio presentado.


Proveer de Conformidad, ES JUSTICIA


Se paga la tasa correspondiente, y se presenta con bonos y contribución sobre tasa abonados. (la tasa conviene averiguarla, pero creo que es igual que la del desalojo) del monto de 6 meses el 3 %

[nasigo]

Sailaw, capaz te parezca chiste pero no lo es... Suelo seguir tus repuestas, se nota que tenes bastante años de experiencia y yo, creoq ue hablando por los inexpertos, te digo gracias por la mano, la buena onda y voluntad de dedicar unrato de tu tiempo al resto. Besos

[DAL]

Hola. Respecto de la consulta 2 coincido.
Respecto de la consulta 1 yo no tocaría a los garantes, si lo hiciera no les haría ninguna medida cautelar, y si se opusieran a la accion habría que desistir o perder. De esto debe estar al tanto el cliente.
Recuerden que fue agregado el art. 1852 bis por la ley ... 25628 ( lo tuve que buscar, se los pego y me ahorro el comentario!!!)

LEY 25.628. Modificación al Código Civil: contratos de locación. Incorpórase un artículo referido a la fianza
Sancionada: Julio 31 de 2002.-
Promulgada: Agosto 22 de 2002
Publicación en el B.O.: 23/08/2002


El Senado y Cámara de Diputados de la Nación Argentina reunidos en Congreso, etc., sancionan con fuerza de Ley: "Prohibición de extensión de la fianza en los contratos de locación"

Artículo 1°: Incorpórase como artículo 1582 bis del Código Civil, el siguiente:"La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento del término de la locación salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locado.Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez concluido éste.Será nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador, del contrato de locación original."

Artículo 2°: Comuníquese al Poder Ejecutivo Nacional.

Fdo.: EDUARDO O. CAMAÑO - JUAN C- MAQUEDA - JUAN ESTRADA -