CONSTRUCCION EN TERRENO AJENO

[Petrochelli32]

ESTIMADOS COLEGAS TENGO UN CLIENTE QUE CONSTRUYO POR ERROR UN VIVIENDA EN UN TERRENO CONTIGUO, SE LE RECONOCIO LA PROPIEDAD AL DUEÑO Y SE LE PROPONE PAGAR EL TERRENO. EL PROPIETARIO ACEPTA VENDER SU TERRENO A MI CLIENTE LO QUE NO ACEPTA ES LA SUMA QUE LE OFRECEMOS, ALEGANDO QUE SU TERRENO VALE MAS DE LO QUE SE OFRECIO, DE TODAS MANERA LA DIFERENCIA ES POCO SIGNIFICATIVA, MI DUDA ES SI ME CONVIENE CERRAR Y ACEPTAR LAS CONDICIONES O DEJAR QUE LO DECIDA EL JUEZ, TENGO A FAVOR LA BUENA FE DE MI CLIENTE, LA INTENCION DE PAGAR. USTEDES QUE OPINAN?

[adriana2011]

ESTIMADOS COLEGAS TENGO UN CLIENTE QUE CONSTRUYO POR ERROR UN VIVIENDA EN UN TERRENO CONTIGUO, SE LE RECONOCIO LA PROPIEDAD AL DUEÑO Y SE LE PROPONE PAGAR EL TERRENO. EL PROPIETARIO ACEPTA VENDER SU TERRENO A MI CLIENTE LO QUE NO ACEPTA ES LA SUMA QUE LE OFRECEMOS, ALEGANDO QUE SU TERRENO VALE MAS DE LO QUE SE OFRECIO, DE TODAS MANERA LA DIFERENCIA ES POCO SIGNIFICATIVA, MI DUDA ES SI ME CONVIENE CERRAR Y ACEPTAR LAS CONDICIONES O DEJAR QUE LO DECIDA EL JUEZ, TENGO A FAVOR LA BUENA FE DE MI CLIENTE, LA INTENCION DE PAGAR. USTEDES QUE OPINAN?

Hola, es un claro ejemplo de titulo putativo, lee la parte de derechos reales y sobre todo lo atinente a construcción en terreno ajeno con materiales propios, si el arreglo te conviene estaría para pensarlo dado que en estos casos juegan indemnizaciones y no siempre se recupera lo invertido

[Pain]

No me acuerdo exactamente que articulo es a esta hora, pero me parece que el dueño del terreno tranquilamente te puede tirar la casa abajo. Me voy a fijar bien mañana.

[eltam88]

En el código está clarísimo lo de las construcciones y las mejoras en terreno ajeno, lea o vaya a un buen libro. Perdón que te conteste así, es que de tales cuestiones mucho no me ocupo. Mi respuesta es orientativa.

[Pain]

Es asi: si es de buena fe, el dueño del terreno (no de la casa) tiene derecho a quedarse con la casa construida previa indemnizacion. Y si fue de mala fe la construccion, directamente la puede tirar abajo sin indemnizacion. Aca lo que veo dificil es probar la buena fe: nadie construye en terreno ajeno sin ser consciente de ello, o casi nadie -no tenes por que creerle a tu cliente del verso que te manda-. Si se ponen las cosas dificiles, el dueño del terreno te va a tirar con municion gruesa, esta en todo su derecho. Lo cierto es que si se judicializa el tema, llevas las de perder, el juez lo unico que puede decidir es que lo accesorio sigue la suerte de lo principal, la buena fe -si la probas- va a servir solamente para que le paguen por la casa construida sin permiso, en caso de que el dueño del terreno quiera conservarla; por lo que convendria estudiar la oferta por el terreno y compararla con los precios del mercado, obvio que va a querer cobrarte mas caro que lo que vale un terreno pelado, pero bueno es eso o quedarte sin terreno ni casa.

[flux]

Yo diria que arregle y pague un poco mas y solucione todo si tiene esa posibilidad.

Si vas a juicio y te aplican que lo accesorio sigue lo principal perdes la casa. Reclamar las indemnizaciones si bien la buena fe se presume y en principio la tendrias de tu lado y el dueño tendria que demostrar que no la tenes, es dificil presumir que construis en terreno ajeno pensando que es tuyo y te aplican que el derecho no protege la propia torpeza y perdes las indemnizaciones. Aun si te reconocen la buena fe el reclamo por indemnizaciones es tortuoso, porque tendrias que probar el aumento de valor del terreno (habra que ver si ese aumento paga no solo los gastos de la construccion sino los de un juicio de no menos de tres años si es en provincia de bs as) aparte de que te van a discutir el precio de cada ladrillo que compraste pidiendote boleta hasta del pincelito de tempera que usaste para los retoques.

[Marielaalegre]

Hola, tengo un caso similar, mi cliente instalo una vivienda premoldeada mueble en el terreno del hermano, que se lo presto de palabra por 10 años para q después el hermano desarme la casa y se la lleve. Durante la instalación se realizan mejoras en la vivienda que elevan su valor a más de $200.000 (más o menos el terreno vale 350.000) y que la hacen inmueble. Pasados 2 años el dueño del terreno le pide a mi cliente q se vaya, cosa hoy imposible y reacciona violentamente (mi cliente ya hizo las denuncias por golpes y amenazas de incendio) Tenemos documentación en la que el dueño del terreno le sale garante de la compra de la casa a instalarse en su terreno (por lo q no puede aducir desconocimiento) y tengo testigos que vieron al dueño del terreno "pegar" la casa al suelo con sus propias manos (lo que a mi entender demuestra mala fe porq incitó a mi cliente a instalar la vivienda y luego la unió de por vida a su propio suelo) . El dueno de terreno se niega a cualquier tipo de acuerdo económico, no quiere la casa, no quiere indemnizar, no quiere dividir el lote, no quiere vender, no quiere nada, solo amenaza al dueño de la casa, mujer e hijos, denunciadas por el mismo. Lo penal lo tengo fácil, no se por donde arrancar con la demanda civil. Necesito sus consejos

[natita2016]

Hola a todos! me pasa algo parecido, mi cliente construyo en un barrio privado parte de la cochera/galeria en el terreno vecino. Esta pasado entre 2 y 3cm. El tema es q cortar el hormigón implicara también cortar parte de las columnas de la galeria y eso seria muy complicado.
Hay alguna solucion? por ser tan poco no puede ser "insignificante". La vecina no esta dispuesta a vender, solo quiere que corten.
Para agregar puedo decir que se construyo hace un año y medio y recien ahora lo notifican con una carta simple del barrio, firmada por el administrador.
Muchas Gracias por su ayuda.

[drclaudio22]

Hola a todos! me pasa algo parecido, mi cliente construyo en un barrio privado parte de la cochera/galeria en el terreno vecino. Esta pasado entre 2 y 3cm. El tema es q cortar el hormigón implicara también cortar parte de las columnas de la galeria y eso seria muy complicado.
Hay alguna solucion? por ser tan poco no puede ser "insignificante". La vecina no esta dispuesta a vender, solo quiere que corten.
Para agregar puedo decir que se construyo hace un año y medio y recien ahora lo notifican con una carta simple del barrio, firmada por el administrador.
Muchas Gracias por su ayuda.

me estas diciendo en serio que por 3 cm. te hace lío?... no creo que alguien agarre semejante caso, bue, nunca se sabe.

[drclaudio22]

Hola, tengo un caso similar, mi cliente instalo una vivienda premoldeada mueble en el terreno del hermano, que se lo presto de palabra por 10 años para q después el hermano desarme la casa y se la lleve. Durante la instalación se realizan mejoras en la vivienda que elevan su valor a más de $200.000 (más o menos el terreno vale 350.000) y que la hacen inmueble. Pasados 2 años el dueño del terreno le pide a mi cliente q se vaya, cosa hoy imposible y reacciona violentamente (mi cliente ya hizo las denuncias por golpes y amenazas de incendio) Tenemos documentación en la que el dueño del terreno le sale garante de la compra de la casa a instalarse en su terreno (por lo q no puede aducir desconocimiento) y tengo testigos que vieron al dueño del terreno "pegar" la casa al suelo con sus propias manos (lo que a mi entender demuestra mala fe porq incitó a mi cliente a instalar la vivienda y luego la unió de por vida a su propio suelo) . El dueno de terreno se niega a cualquier tipo de acuerdo económico, no quiere la casa, no quiere indemnizar, no quiere dividir el lote, no quiere vender, no quiere nada, solo amenaza al dueño de la casa, mujer e hijos, denunciadas por el mismo. Lo penal lo tengo fácil, no se por donde arrancar con la demanda civil. Necesito sus consejos

verba volant scripta manent, decía un profesor de romano. Y tiene razón. las palabras vuelan. Grosero error de tu cliente al aceptar un trato de palabra.

[natita2016]

Si por esos 3cm me madna carta documento. pero ademas no quiere vender. Solo quiere q tiren abajo la casa, o bueno esa parte de hormigon y columnas. No se como manejarme en una posible mediación o juicio.

[sfrg4]

hola tengo un problema similar. mi cliente viene a verme porque el vecino construyo el quincho 84 cm dentro del terreno de mi cliente y al principio se lo reconocio pero ahora que se fue a vivir la hija comenzaron los problemas y no hay forma de solucionarlo.
alguna recomendacion???

[cecilazarte]

buenas tardes pregunto . mi abuela tiene sentencia de usucapion. al fondo tenia cuidando el cuñado de su exmarido. fallecio. el hijo del mismo decia decir q lo cuidaba y lo tenia abandonado este se trajo a vivir a la familia le pidio permiso a mi abuela que tiene su casa adelante del mismo terreno y solo una prefabricada . en dos semanas levanto paredes y techo material. increpo a mi abuela diciendole que firme un papel como reconociendole el edificado.mi abuelo no le firmo porsupuesto. y queremos vender! como se inicia un desalogo o a donde me dirijo o quien lo hace!?? nunca tubo intenciones ni de comprar ni de alquilar ni.aviso q iba a hacer nada .. hay q pagarle o no por lo construido?? gracias

[flux]

hola tengo un problema similar. mi cliente viene a verme porque el vecino construyo el quincho 84 cm dentro del terreno de mi cliente y al principio se lo reconocio pero ahora que se fue a vivir la hija comenzaron los problemas y no hay forma de solucionarlo.
alguna recomendacion???

Yo en estos casos tengo la teoria de "la maza" como solucion al problema de algunos centimetros adentro del terreno..., que se arme la que se tenga que armar

Ahora que la legal en si, es desalojar o revinidicar, es caro, largo, molesto, etc..., pero es la legal..., si el cliente empieza con la tipica "pero no hay una forma mas facil?", ahi le explicas la teoria de "la maza" como solución