YAGI escribió:EL CONTRATO FINALIZO EN AGOSTO Y EL PROPIETARIO NO INTIMO NI AL GARANTE NI AL INQUILINO A LA DESOCUPACION, HUBO UNA PRORROGA TACITA.
Bueno, con esta aclaración el asunto cambia.
A ver. Voy a extenderme un poco más, con motivo de la nueva aclaración formulada por Yagi.
Para que haya prórroga tácita del contrato (art. 1622), la misma debe deducirse con claridad del comportamiento de las partes al vencimiento del contrato original, como podría ser, como bien lo dijo un forista anterior, la entrega de recibos por parte del locador. Aunque no es el único hecho que puede probar la prórroga tácita.
Si el locador se dispone a iniciar acción de desalojo, debo deducir, de acuerdo a tu mensaje, que no existió acuerdo de partes para la renovación del contrato. O que si existió, alguna causa provocó la decisión del locador para querer iniciar el desalojo.
Pero como tampoco el garante puede quedar obligado ante la desidia por parte del locador en iniciar el juicio de desalojo, se ha interpretado por la doctrina que el fiador solo responde “
siempre que el locador sea diligente y demande el desalojo en un plazo razonable” (Lavalle Cobo).
Más aún, se ha dicho que no basta con iniciar la acción de desalojo, sino que debe intimarse fehacientemente al inquilino a desocupar el inmueble inmediatamente de vencido el contrato, y luego iniciar la acción de desalojo. Si así no se hace, el fiador se libera de responsabilidad.
Y esta intimación debe ser a desocupar el inmueble, no a solicitar los alquileres adeudados bajo apercibimiento de iniciar acción de desalojo.
Más aún, hay fallos que sostienen que la intimación debe realizarse antes del vencimiento del contrato. Esto me parece excesivo, pero es lo que opina alguna jurisprudencia.
Dice Alejandro Borda, “
el nuevo art. 1582 bis, no aclara en forma expresa los casos de inactividad del locador ante la mora de su inquilino, lo cual provocará que se reproduzca el debate jurisprudencial y doctrinal anterior a la reforma, acerca de la diligencia que el locador debe poner en la promoción de la acción de desalojo[/b]”(Borda, La Fianza y el nuevo artículo 1582 bis del Código Civil, LL 2002-e-1207).
¿Cuál es ese plazo razonable en el que el locador debe iniciar la acción de desalojo? Pues hasta el momento no he encontrado fallos que lo determinen. Supongo que debe quedar librado al criterio del juez interviniente. Pero sin duda es un plazo breve.
Aquí dejo parte de unos fallos sobre la cuestión:
A la luz del nuevo dispositivo legal la fianza se extingue automáticamente por el solo vencimiento del plazo de la locación, pero la obligación del fiador subsiste si el inquilino no cumple con su obligación de restituir (art. 1582 bis). Esto significa que si el locador intima la restitución y el locatario no devuelve la cosa locada e inicia la acción de desalojo consiguiente, el fiador deberá entonces sí responder por los perjuicios derivados de la falta de entrega del bien en el tiempo oportuno (conf. Borda Alejandro, op. cit., punto III y III-1).
Por lo tanto, si, como aquí sucede, el actor admitió que el locatario continuara en el uso y goce de la cosa arrendada luego de vencido el plazo locativo pactado, sin exigir la restitución del bien, las consecuencias posteriores por la prórroga o continuación de la locación concluida -en el caso tácita- no pueden ser impuestas al fiador, excepto que éste preste su consentimiento expreso con posterioridad al vencimiento contractual, lo que no se da en la especie.
A modo de síntesis, a la luz de la nueva normativa que regula el alcance de la fianza en las locaciones inmobiliarias (ley 25.628) todo fiador simple, solidario u obligado incluso hasta la restitución de la tenencia deja de responder a partir de la vigencia de esta ley por las deudas de su afianzado posteriores al vencimiento del plazo contractual, aun en el supuesto de que la locación continúe en los términos del artículo 1622 del Código Civil. Sólo responderá -salvo nueva fianza expresa posterior al vencimiento del plazo resolutorio contractual- de lo adeudado por el locatario por no restituir la tenencia luego de haber sido intimado a hacerlo (conf. Leiva Fernandez, op. cit., punto VI ap. 7).
CC0201 LP 103588 RSD-238-4 S 2-11-2004 , Juez MARROCO (SD)
CARATULA: Martín, Ismael José c/ Paletta, María Virginia y otros s/ Cobro ejecutivo de alquileres
MAG. VOTANTES: Marroco-Sosa
Locación - Fianza // Fianza - Alcance
La fianza cubre los daños y perjuicios ocasionados por la mora en la devolución del inmueble, siempre que el locador sea diligente y demande el desalojo en un plazo razonable, siguiendo con presteza todas las instancias judiciales requeridas para obtener el lanzamiento. La nueva norma obliga al locador (si pretende conservar la garantía dada por el fiador) a exigir de inmediato la restitución del inmueble o a celebrar un nuevo contrato con la participación y conformidad del fiador. Si nada de ello ocurre, la responsabilidad del fiador se extingue automáticamente, ipso iure por el vencimiento del plazo. Pero si se intima la restitución y el locatario no lo devuelve, y se inicia la acción de desalojo consiguiente, el fiador responderá por los perjuicios que genere la falta de entrega del bien en el tiempo oportuno. (Art. 1582 bis del Código Civil).
CCI Art. 1582 bis
CC0000 JU 41596 RSD-321-47 S 28-9-2006 , Juez GUARDIOLA (SD)
CARATULA: Galgano, Juan Carlos c/ Nieva, Silvia y otro/a s/ Cobro ejecutivo de alquileres
MAG. VOTANTES: Guardiola-Rosas
Conclusión:1) debe intimarse fehacientemente al locatario a desalojar el inmueble una vez vencido el contrato. Si no se hace, el fiador no responde. 2) Si el fiador acepta la prórroga, responderá. 3) Aparentemente, no basta con iniciar acción de desalojo, sino que se debe intimar previamente al locatario para que desocupe el inmueble. Si no se hace así, el fiador se libera.
Saludos.Hoy, somos todos estudiantes. (Augusto Mario Morello).
