duda FINALIZACIÓN CONTRATO DE LOCACIÓN

[aior]

Hola a todos. Mi consulta es la siguiente: mi cliente alquilo una propiedad (uso habitacional y comercial) x 3 años. A fines de marzo se produce el vencimiento del contrato y mi clienta no quiere renoverle el contrato ya q los inquilinos nunca le pagan en termino (y es el unico ingreso de mi cliente). Mi cliente le informo verbalemnte a los inquilinos q no les iba a renovar el contrato y ellos le dijeron q no era etico avisar con tan poco tiempo de anticipacion y q se iban a asesorar con un abogado para quedarse 1/2 meses mas q es lo q -dicen- necesitarian para encontrar una nueva propiedad...
a) Q me recomiendan hacer? Existe alguna norma q establezca con q anticipación debe cursarse la CD para dar aviso de la finalizacion del contrato y su no renovación? Estoy a tiempo de mandar una CD para informar a los inquilinos q el 31/3 deben desocupar la vivienda?
b) De ser aconsejable que mande CD, la misma debo mandarla al inquilino y al fiador o solo al inquilino?
c) Existe alguna manera de asegurarme que desocupen ese dia (convenio de desocupacion o culq otra herramienta eficaz)?
d) Los inquilinos, de consultar a un abogado, podrian permanecer en la vivienda mas alla de la finalizacion del contrato?

Desde ya muchisimas gracias!!!

[mariferzara]

Hola Alejo! Por lo gral. en los contratos se fija que se pacta la mora automática del vto contractual, por tanto no cabe ningún aviso ni intimación previa, y llegado el vencimiento si no entregan, están en mora.-
Si te aceptan firmar un convenio de desocupació fijando un día para que se vayan estaría bien, prq después homologás y vas más rápido que un desalojo común.-
El hecho que consulten, de ninguna manera los habilita a quedarse, no es cuestión de ética, es cuestión de "pacta sunt servanda" (qué tal??).- Ojo con los recibos de alquiler dados después del vencimiento... Saludos!

[lawyerdigital]

Estimado aior:

Una vez finalizado el termino del contrato las partes nada tiene que reclamarse, la ética no entra dentro de la cuestión, es más, seria contrario a la ética continuar ejerciendo los derechos emergentes de un contrato de locación vencido.

Jurisprudencia

Un plazo determinado es cierto cuando se sabe exactamente la época en que habrá de ocurrir el acontecimiento -futuro e inevitable- que marcará el límite final del plazo (art.567, Código Civil). Y en el supuesto de relaciones surgidas de un contrato de locación, la mora del deudor se produce por el solo vencimiento del plazo ya que el acreedor no necesita formular ninguna interpelación, conforme a la máxima "dies interpellat pro homine".

CCI Art. 567

CC0203 LP, B 66897 RSD-69-89 S 18-4-1989 , Juez PEREYRA MUNOZ (SD)

CARATULA: Araldi de Erenkel, Delma c/ Ripeldi, Raúl s/ Desalojo
MAG. VOTANTES: Pereyra Muñoz - Pera Ocampo


El solo vencimiento del término contractual no determina la extinción automática del contrato de locación, de acuerdo con lo dispuesto por el art.1622 Código Civil, pues para que ello se produzca es necesario que el locatario devuelva el bien o que el locador reclame la devolución.

CCI Art. 1622

CC0203 LP, B 69121 RSD-78-90 S 8-5-1990 , Juez PERA OCAMPO (SD)

CARATULA: Prates, José Enrique y otro c/ Gisande, Osvaldo y otro s/ Cobro de alquileres
MAG. VOTANTES: Pera Ocampo - Pereyra Muñoz

Las específicas determinaciones relativas a la locación o claramente indican que ésta concluye, si fue contratada por tiempo determinado, acabado ese tiempo (art. 1604 C.C.) y que la no restitución de la cosa arrendada, al vencimiento del plazo, hace responsable al inquilino por "las pérdidas e intereses de la demora" (art. 1609 C.C.).

CCI Art. 1604 ; CCI Art. 1609

CC0101 LP 212373 RSD-162-92 S 11-8-1992 , Juez ENNIS (SD)

CARATULA: De Giacomo, Nélida Haydee c/ Vilchez, Pedro y otro s/ Cobro sumario
MAG. VOTANTES: Ennis - Tenreyro Anaya

Las específicas determinaciones relativas a la locación o claramente indican que ésta concluye, si fue contratada por tiempo determinado, acabado ese tiempo (art. 1604 C.C.) y que la no restitución de la cosa arrendada, al vencimiento del plazo, hace responsable al inquilino por "las pérdidas e intereses de la demora" (art. 1609 C.C.).

CCI Art. 1604 ; CCI Art. 1609

CC0101 LP 212373 RSD-162-92 S 11-8-1992 , Juez ENNIS (SD)

CARATULA: De Giacomo, Nélida Haydee c/ Vilchez, Pedro y otro s/ Cobro sumario
MAG. VOTANTES: Ennis - Tenreyro Anaya

No es dable identificar la mora con el efecto resolutorio que ella puede tener respecto de las obligaciones. La mora, en virtud de lo normado por el artículo 509 del Código Civil, se produce por el sólo vencimiento del plazo, mas ello no significa que ese vencimiento del plazo contractual genere automáticamente la resolución del contrato, si no existe una expresión de voluntad de la parte en este sentido (arts. 1609 y 1622 del CC). Como lo ha establecido la Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires, el mero vencimiento del plazo convenido en el contrato de locación no autoriza al juez a ordenar el desalojo del locatario si no existe reclamo en tal sentido del locador porque hasta tanto ello no se produzca, el contrato continúa vigente en sus mismos términos, aunque no implique tácita reconducción.

CCI Art. 509 ; CCI Art. 1609 ; CCI Art. 1622

CC0202 LP, B 72509 RSD-28-93 S 26-2-1993 , Juez FERRER (SD)

CARATULA: Barrionuevo c/ Fernandez s/ Desalojo
MAG. VOTANTES: Ferrer - De Lázzari

El solo vencimiento del plazo no genera por sí la obligación de indemnizar daños y perjuicios por la retención indebida del inmueble, sino que es necesario que el locador haga uso de su facultad de requerir la devolución, ya que si ello no es así, ante la permanencia del locatario en el uso y goce de la cosa arrendada, una vez finiquitado el plazo, se entiende que continúa la locación concluída, bajo sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución (art. 1622 del CC.).

CCI Art. 1622

CC0202 LP, B 72509 RSD-28-93 S 26-2-1993 , Juez FERRER (SD)

CARATULA: Barrionuevo c/ Fernandez s/ Desalojo
MAG. VOTANTES: Ferrer - De Lázzari


Saludos

Lawyer

[cfg]

Te recomiendo hacer desalojo a futuro:
ARTICULO 677°: Condena de futuro. La demanda de desalojo podrá interponerse antes del vencimiento del plazo convenido para la restitución del bien, en cuyo caso la sentencia que ordena la desocupación deberá cumplirse una vez vencido aquél. Las costas serán a cargo del actor cuando el demandado, además de allanarse a la demanda, cumpla con su obligación de desocupar el bien o devolverlo en la forma convenida. (CPCC Bs. As.)

CONDENA DE FUTURO.-
ARTICULO 688.- La demanda de desalojo podrá interponerse antes del vencimiento del plazo convenido para la restitución del bien, en cuyo caso la sentencia que ordena la desocupación deberá cumplirse una vez vencido aquél. Las costas serán a cargo del actor cuando el demandado, además de haberse allanado a la demanda, cumpliere su obligación de desocupar oportunamente el inmueble o de devolverlo en la forma convenida. (CPCC Nación)

[aior]

muchas gracias a todos x las respuestas!!

[fugitiva]

Hola:
Leo y leo sobre el art 1609 y sigo preguntàndome lo mismo:
una vez q vencido el contrato se intima al locatario a la devoluciòn del inmueble:

que le puede reclamar el locador:
- daños y perjuicios por privaciòn de uso- que equivale a valor actual de locaciòn segun valor de mercado por lo que dure la ocupacion- y,
- pago del alquiler hasta que definitivamente se vaya

O ESOS DAÑOS OCUPAN EL LUGAR DEL ALQUILER?? muchas gracias!