SE COMPRO INMUEBLE EN SUBASTA Y LO VOLVIERON A VENDER

[marcossargento]

Buenas tardes, el tema es así, mi clienta le compro un inmueble a la municipalidad en el año 1993, pago el precio final y hasta lo escrituro en el año 2002, pero... el escribano nunca lo inscribió y la escritura quedo ahi, ahora ella se da cuenta que no esta inscripto y que la Municipalidad lo vendió a otra persona que escrituró y que si lo inscribió en el Registro de la Propiedad Inmueble, es mas, esa persona lo volvió a vender, y ahora me entero que ésta ultima la vendió a otra persona mas. Mi pregunta es: Que derechos le corresponden por tener la escritura, que si bien no está inscripta, fue aprobada por resolucion municipal. Que puedo hacer?? tengo algun derecho sobre el inmueble?? que es lo que mas le importa a mi clienta. Admás de eso es importante destacar, que ella nunca ocupo el inmueble mas alla de los actos que describio a continuacion, es mas el terreno esta vacio, tampoco ni el actual titular registrarl, ni el aterior, ocuparon ni hicieron obra alguna en el inmueble.

Algunos detalles:- MI clienta sin saber que nunca se había inscripto a su nombre, demalezó el terreno y además lo cercó con todo lo que ello implica, además pagaba el impuesto inmobiliario hasta 2009, que se anoticia de esto y deja de pagar.
- El escribano que hace la escritura trabajaba para el municipio, y no solo tiene fama de chanta sino que esta preso por causas relacionadas a su profesión pero que desconozco especificamente porque lo condenaron.

POR FAVOR ALGUIEN QUE ME PUEDA DAR UNA MANO. GRACIAS

[abogado2010]

es un tema muy controvertido, entran en juego la publicidad posesoria, que es la que tiene tu cliente, con la publicidad regitral que es la que tiene el que escrituro, que es este caso seria tercero adquirente de buena fe a titulo oneroso art 1051 CC. hay un fallo muy interesante con el voto del dr. alterini donde ganó la publicidad posesoria sobre la registral "todros". ahi explica bastante bien el tema.

saludos!!

[flux]

Quien tiene la posesion? en tal caso si es tu cliente, que la mantenga. Y cuando le planteen la revinidicacion que oponga la compra que hizo, impute responsabilidad por la cual no debe hacerse cargo al escribano que pidio la inscripcion y que pida la nulidad de la venta posterior

La defensa seria el principio "nemo plus iure", y si bien ese principio cede ante los derechos de terceros de buena fe a titulo oneroso, la ventaja de tu cliente es que tiene posesion a su favor

Que podrian decir los otros compradores, que compraron de buena fe a titulo oneroso y que por eso el principio nemo plus iure no se les debe aplicar, hasta ahi bien, pero..., alcanza ese principio para justificar una revindicacion contra quien posee y justifica su titularidad con la compra y la falta de inscripcion no le es imputable? Ahi ya no se

[marcossargento]

Muchas gracias por sus respuestas! Primero mi clienta actualmente no tiene la posesión, es decir, no tiene a nadie viviendo ahi, tampoco hace actos posesorios, desde el 2009 que dejo de pagar el impuesto, el terreno quedo asi como estaba, vacio. Ahora bien, pensaba en hacer una prescripcion adquisitiva, corta, pero me doy cuenta que tampoco cumple los requisitos que suponen una, o sea no es continua porque dejo de pagar el impuesto, tampoco es publica porque nunca habito! ni hizo obras, ni cosa por el estilo. La verdad que no se como encarar.

[flux]

Primero mi clienta actualmente no tiene la posesión, es decir, no tiene a nadie viviendo ahi

Que ocupe ya mismo y se tire a hacer una demanda por escrituracion con el boleto que tiene y a ver si pasa por el registro sin que los otros compradores se den cuenta. Y si salta que plantee una nulidad de tales inscripciones y rectificacion de escritura

Pero que ocupe de una, si los otros se le meten se la ve negra

[marcossargento]

Mi idea tambien era iniciar la prescripción, pero estuve analizando y para una prescripcion ya sea corta o larga no me dan ni los años ni cumple con los recaudos,ya que no tuvo una possesion continua, tampoco publica, y no tuvo actos posesorios comprobables, es decir no construyo nada en el inmueble, intercambiando ideas con otros profesionales y lo que mas me conviene a mi modo de ver, es una idea que les comento a ustedes a ver que opinan: -Hacer caso omiso de la escritura - Ir a la municipalidad con el informe del registro solicitando que me permuten por otro que tengan, bajo apercibimiento de iniciar acciones civiles (daños) y penales (estafa). Mostrar las resoluciones municipales donde me otorgan las parcelas y bueno en principio tratar de llegar a un arreglo y sino iniciarle daños.

[ebarreyro]

Sería interesante saber qué municipalidad es. Recuperar el inmueble lo veo difícil, pero el daños es indiscutible.

[hernanc75]

Perdon, pero el titulo de la pregunta dice subasta, y en el texto no esta aclarado si fue adquirido en subasta o no. Muy importante es eso porque si compro en subasta publica averigua si no es necesaria la inscripcion notarial, Art 1184 CC, bastaria con tener el acta de remate con fecha anterior para tener mejor derecho, siempre teniendo en cuenta los diferentes supuestos de ejecución, pues es el juez interviniente quien decide el encuadre que admite el Art 1184 como excepcion a la escritura publica. Aunque para que un municipio venda dos veces el mismo bien puede ser posible que no se haya cumplimentado alguna instancia de la primer subasta. Saludos.-