Desalojo de la ex esposa!!!

[Mariel Itatí­]

Hola a todos les hago una pregunta porque sinceramente no se cómo encarra el tema: resulta que vino un cliente que hace mas de 30 años vive en un terreno que compró (hace mas de 30 años) pero en donde jamás le entregaron papeles (no tiene título, ni comprobante de la compra, es más él no sabe ller ni escribir), en ese entonces estaba casado y tenía 8 hijos con su ex esposa. Que, tiempo después que compró la casa la mujer abandona el hogar y se lleva a los 3 hijos mas chicos con ella y el resto queda con mi cliente (tampoco hay exposición policial de que ella hizo abandono del hogar)...Transcurrió mas de 10 años ella aparece para hacerle juicio de alimentos y mas tarde le inicia el divorcio. En el 2002 sale la sentencia de divorcio y en el 2004 ella hace firmar a las dueñas del terreno un boleto de compra venta y hace el título a su nombre, iniciándole en el 2007 el desalojo.-
NOta:
Como el terreno estaba a nombre de un Señor que falleció dejando sus 4 hijas, y donde 1 de ellas también falleció, no se cómo hizo esta señora(ex esposa) para que esta última heredera antes de morir le firme un Poder especial irrevocable (en el 2003) a una de sus hermanas, entonces en el boleto de compra y venta firma esta señora invocando el poder especial que le dió su hermana, ella misma y sus otras hermanas (me explico? me siguen?) a favor de la ex esposa de mi cliente que actualmente está reclamando el desalojo-
Mi duda es:
Puedo plantear la falta de legitimación pasiva? porque ella aduce el caracter de intruso de mi cliente ( y no es asi porque el está en posesión por mas de 30 años, aunque nunca haya hecho prescripción adquisitiva)
La acción que entablo es la correcta? que puedo oponer?
Otro tema podría atacar el título? El poder especial irrevocable no es solamente para escriturar dentro del 5 años siguientes a su firma?
Me ayudaan gracias

[martufc]

Hola Mariel, en relación a tu planteamiento de falta de legtimación pasiva, te digo que en el juicio de DESALOJO, no se puede discutir la POSESIÓN en si MISMA.
Lo que sí podes, de acuerdo a los hechos alegados por la actora, ver si esta admite, que tu cliente, entro en el inmueble con su permiso, lo podrías traer por el lado que estuvieron casados, y en ese caso SI DISCUTIR LA LEGITMACIÓN PASIVA, por cuanto TU CLIENTE NO ES INTRUSO.
Tené presente que el carácter de intruso se determina con el origen de la tenencia, si el propietario autorizó, que éste "entrara" al inmueble no es intruso, aunque luego el propietario cambie su intención que éste permanezca allí.
Tu cliente en este caso es un tenedor precario, y en ese carácter es que lo debieron demandarlo.
Lo que no estoy entendiendo bien, es la situación del poder irrevocable, hicieron valer ese poder LUEGO DE FALLECIDA LA OTORGANTE? La escritura se hizo antes o despues que falleciera la poderdante?

[Mariel Itatí­]

Antes que nada te mando con datos precisos porque en el topic como estab en mi casa lo mandé sin corroborar.-
El tema del poder irrevocable es asi:en la demanda adjuntan como documental una escritura de Compraventa (de fecha 16/05/2006) hecha por una escribana donde las partes son por una lado E.Lezcano quien concurre por si y en representación de M.B de Lezcano (viuda) y S.A lezcano AMBAS "argentinas mayores de edad, CONFORME LO ACREDITA CON EL PODER ESPECIAL IRREVOCABLE SUBSISTENTE POST MORTEM otorgado a su favor en escritura del 15 de Abril de 2004 Y R. Lezcano denominadas ambas VENDEDORAS; Y por el otro lado I. Gimenez (ex esposa de mi cliente) COMPRADORA.- Las vendedoras venden y transfieren el terreno que supuestamente le corresponde a las 4 hermanas por adjudicación en el juicio sucesorio del padre Don F. lezcano, y segun dice la escritura las señoras R. y E. Lezcano en la representación invocada hacen tradición del inmueble descrito y le trasnfieren a la compradora todos los derechos de propiedad, posesión y dominio y la Sra I gimenez acepta agregando que se HALLA EN POSESIÓN REAL Y MATERIAL DEL INMUEBLE QUE ADQUIERE.-
El caso es:
1.- una de las que otrgó el poder irevocable falleció no me acuerdo bien la fecha pero creo que en el 2006 y la otra vive en otra ciudad hace muchos años.-
2.- Hace mas de 20 años que I. Gimenez se fué de la casa dejando todo a su marido (mi cliente)
3.-En la escritura ya figura como soltera porque el divorcio se dictó en el 2000.-
4. En la demanada manifiesta ella que después de disuelto el vínculo el siguió ocupando el inmueble porque ella se lo permitió hasta que encontrara otro lugar donde vivir (Totalmente falso)-Manifiesta expresamente en la demanda "que inicia el desalojo porque es la única forma de recuperar la propiedad, lo que en su momento fue un préstamo provisorio de habitación se ha transformado en una ocupación de intrusos (alega tbn que mi cliente ya tiene conformada su flia)

En síntesis la mina esperó que salga la sentencia de divorcio para hacer la escritura, le buscó a las dueñas y le hizo firmar a su favor el título.-El tema es que está totalmente mal el título porque ella no estaba en posesión real al momento de hacer la tradición, (nunca estuvo si se retiró de la casa hace mas de 20 años)no está libre de ocupantes, (está mi cliente con su nueva flia) el poder irrevocable no estoy segura si le faculta a vender , (porque yo tenía entendido que es para escriturar a favor de quien se otorga dentro de un plazo determinado, pero no para vender), no son intrusos, en todo caso el bien también es ganancial.-Por eso mi duda si puedo atacar la escritura, en ese caso por qué vía? ademas de atacar la legitimación y oponer la posesión.-
Desde ya muchas gracias por tu tiempo y disponibilidad!

[marie2224]

Bastante complicado el tema:
- Para contestar el desalojo tenes q plantear la reconvencion diciendo que el esta en caracter de POSEEDOR CON VOLUNTAD DE DUEÑO y reconvenir por usucapion. Ahi te frena el desalojo totalmente y hay q iniciar una usucapion. Ojo cuando llegue el mandamiento de contastacion q tu cliente debe decir eso q es poseedor con voluntad de dueño eso es importantisimo porq si dice q ocupa sonaste chau juicio y no lo podes remontar mas.
Te copio un apunte de una charla de desalojo:

EXEPCIONES QUE PUEDE PLANTEAR EL DEMANDADO POR DESALOJO:
El intruso, que ocupa el inmueble, al momento de contestar demanda por desalojo puede invocar que el mismo esta ocupando en 1) carácter de poseedor, con “[b]animus domini[/b]”. Esto debe acompañarse con toda la documentación que posea para acreditar tal condición. Si ello procede, el desalojo es RECHAZADO por el Juez por no ser la vía legitima y revoca la demanda, porque ya aparece una discusión sobre la posesión y el desalojo solo procede en casos de tenencia. La fundamentacion del rechazo es que el desalojo no es la vía para la restitución del inmueble cuando existen actos posesorios por el ocupante.
El Juez va a verificar que se halla acreditado debidamente el carácter de poseedor que se invoca, en ese momento, deja de ser un intruso. La prueba principal es demostrar que no esta ocupando en carácter de intruso, sino en poseedor, que tiene “animus domini”. (Art 2351CC).
No se tiene en cuenta el tiempo desde que se esta ocupando, ni si es de buena o mala fe, solamente si ocupa en carácter de poseedor y el animo de ser propietario.
El actor, una vez rechazada la demanda, debe interponer una acción posesoria de reivindicación del inmueble.
El ocupante también puede contestar que ocupa con intención de 2) USUCAPION, porq lo ocupa hace mas de 20 años, en este aso el dueño corre riesgo en que la acción de reivindicación no le salga favorablemente. El ocupante, deberá adelantarse e iniciar la Usucapión. También puede, al contestar demanda reconvenir la demanda de desalojo por prescripción adquisitiva (usucapión). (Art 3015 CC y ley 14159). Los requisitos son el Certificado de mensura y el certificado de dominio.
La excepción del demandado, se resuelve como defensa de fondo (ya que al reconvenir el demandado no tiene tiempo para presentar los certificados correspondientes), el Juez abre a prueba y desestima la reivindicación o desalojo, allí le deja la vía al demandado para iniciar la usucapión, es conveniente radicarla ante el mismo Juez, ya que tenemos como prueba el expediente de reivindicación o desalojo.
También el demandado puede oponer, aunque mas difícil de probar, que el propietario 3) nunca tuvo tradición del inmueble, que es un elemento esencial (el modo) además del titulo.

En cuanto a la ex esposa yo trataria de ver bien esa escritura y si podes sacate un dominio y de ultima ataca la venta como fraudulenta y fijate algo penal para enfriar y pararla a esta señora.
Tambien a la Sra le falta un elemento para la adquisiscion de inmuebles q es la tradicion, se que hay jurisprudencia de ello asi q la podrias encarar por ahi junto con la reconvencion por usucapion y ponele todos los hechos reales como fueron.

Otra cosa, en los expedientes de flia no esta asentado q tu cliente vivia ahi? porq si es asi tenes la prueba perfecta.
Espero haberte ayudado un poco suerte 8)

[Mariel Itatí­]

Gracias Mariela por tu ayuda.. también se me ocurrió oponer usucapión y reconvenir, el tema es que no estaba segura de que se podía oponer sin haberla iniciado, es decir sin que haya sentencia primero.-
Por otro lado el tema de los expedentes de flia, cuando se levante la feria voy a tratar de conseguirlos ya que hace unos días hablé con personal de la empresa donde él trabajaba para ver si en su legajo constaba alguna prueba de que la Sra había hecho abandono del hogar, y me mandaron con la Asistente Social de esa empresa fotocopia de unos oficios donde el Juzgado mandaba trabar embargo de sus haberes (alimentos) Es decir que acá tengo 2 expedientes de flia para ver el de alimentos y el del divorcio, y ver cuáles fueron los fundamentos en que se basó para hacer las demandas.-
Con respecto a la escritura me decís que ataque por venta fraudulenta o me saque un dominio, a qué te referís o cuál sería entonces la vía?.-
Desde ya te agradezco infinitamente tu ayuda.....
saludos
Mariel

[marie2224]

Hola Mariel, si fijate los expedientes de familia q son fundamentales ya hi tiene q constar q ella abandono el inmueble y q ese era el hogar conyugal.´
En cuanto al dominio que te digo q pidas es para ver si efectivamente ella es la titular y desde cuando, tal vez no este inscripta.
Si aparece inscripta podes atacar la venta por simulacion por la via civil exponiendo lo que paso pero previo este en marcha la usucapion, perdoname no entendi si el desalojo ya lo inicio o no la ex esposa, si lo inicio reconveni, si no lo inicio demanda por usucapion vos directamente para adelantarte. Lo de dimulacion requiere mucha prueba, vas a tener q demostrar q se separaron y q luego ella hizo esa venta con los dueños anteriores, copia de todas las sentencias de flia y pedi todos los expedientes como prueba. Es bastante complicado pero la podes pelear todavia. Suerte y a trabajar bastante!!!!

[Mariel Itatí­]

Gracias Mariela por tu ayuda y sí la demanda ya le inició, yo voy por la parte demandada y mi duda era si podía reconvenir y oponer usucapión, y si vos me confirmás entonces voy a operla y a buscar todas las pruebas posibles, desde ya gracias, después te cuento como me fué !! Cariños!!!

[marie2224]

Si si Mariel te confirmo q se puede reconvenir por Usucapion, la partecita q te copie antes de las contestaciones de demanda son de una charla de desalojo dictada por un juez de Lomas que nos resalto esa reconvencion. Lo q si te puede pasar dos cosas, q el juez acepte la usucapion en ese mismo expediente y siga el juicio o (seguro) dicte sentencia rechazando el desalojo y vos ahi rapidito inicies en el mismo juzgado haciendo referencia a ese expte, la usucapion.
Suerte!!!!!!

[Mariel Itatí­]

Gracias Mariela por tu ayuda!!! Recién leí tu último mensaje!!!
Si sabés alguna Jurisprudencia, serías tan amable de enviármelo? Muchas Gracias!!

Que tengas un lindo día!!!

[Sailaw]

La Prescripción adquisitiva puede efectuarse por via de acción o de excepción /reconvención , en este caso 20 años es suficiente para el marido para intentarla, si es que guarda la documentación suficiente y puede ofrecer prueba de su posesión animus domini.

[dies a quo]

Perdón si me meto....Pero ojo con la reconvención en juicio de desalojo...No está mal acreditar el cáracter de poseedor desde hace más de veinte años, lo que obstará al progreso de la acción...Pero si se reconviene por prescripción, el rechazo de la misma podría generar costas a cargo de tu cliente....Quizá haya jurisprudencia en contra de esto, pero a favor de lo que te digo, te copio los sumarios siguientes:



ESALOJO - PRUEBA DE LA POSESION.

No es suficiente que el accionado aduzca que es poseedor para neutralizar la acción de desalojo, sino que debe probarlo. Asimismo, en el desalojo no puede controvertirse, ni decidirse, el derecho de propiedad, o el "ius possidendi" o el "ius possessionis", por exceder ello el objeto especial del proceso.

CC0101 MP 73267 RSD-315-89 S 15-8-89, Juez LIBONATI (SD)
D'amico, Santos R. c/ Sampini, Elvio s/ Desalojo
MAG. VOTANTES: Libonati - Spinelli - De Carli


DESALOJO - CONTENIDO DE LA ACCION. DESALOJO - AMBITO PROCESAL. DESALOJO - OBJETO.

Conforme al art. 676, 2º apart., C.P.C., el proceso especial de desalojo queda limitado a verificar si existe o no obligación exigible de restituir el inmueble. Con esa problemática queda agotada la litis en este tipo de juicio, resultando ajeno a cualquier otra acción autónoma. La prescripción adquisitiva que pretende el demandado, deberá ejercerlo en otro juicio (art. 679 C.P.C.), lo cual no obsta a la pretensión de repeler la presente acción de desahucio con la invocada calidad de poseedor.

CPCB Art. 676 ; CPCB Art. 679

CC0001 SM 54410 RSI-57-4 I 26-2-4
Robertazzi, Cristina c/ Delfin, Juan s/ Desalojo (art. 624 bis CPCC)
MAG. VOTANTES: Gallego-Sirvén

Suerte con lo decidas...