SUCESION USUCAPION

[Esperanza1]

Hola, tengo clienta que posee un bien de su abuelo desde hace mas de 30 años. Se inicio la sucesion del abuelo fallecido y dicto declaratoria de herederos pero no se inscribio. Los demas herederos nunca se interesaron por el bien. mi clienta pago los impuestos, lo arreglo, etc. Puede iniciar juicio de usucapion? He leido que debe intervertir el titulo, me pueden ayudar. Gracias

[Tiburcio]

Para demostrar posesión a título de dueño cuando se es parcialmente dueño es necesario, como decís, intervertir el título.
Esto quiere decir que además del pago de impuestos, arreglos, mejoras, etc., tiene que acreditar que los demandados quisieron ejercer la posesión y él no se los permitió.
Esto es así porque tiene que haber actos exteriores de desplazamiento que los demás hayan consentido. De lo contrario los otros siguen siendo dueños.
Otra posibilidad es el abandono que está previsto en las normas sobre condominio, para lo cual también es necesario provocar de alguna manera la pasividad del otro.
Puede intentar preconstituir prueba intimándolos al pago de impuestos, a la contribución por mejoras, etc.
Generalmente esto se resuelve con un adecuado enfoque procesal de la cuestión.

[Mordisco]

Excelente el post que me precede, y si me permiten acoto algo más.

Cuando un condómino pretende haber poseído por sí y con exclusión de los demás, la totalidad del inmueble. La dificultad reside en que frecuentemente el condominio es administrado por uno de los condóminos, quien se comporta exteriormente como dueño exclusivo de la cosa, aun cuando reconozca en los restantes el derecho que les corresponde. El problema se presenta generalmente en relación a pequeñas propiedades, en las que no es infrecuente que los condóminos toleren su uso por uno solo de ellos. Se ha declarado, con razón, que los actos de posesión exclusiva que ejerce el copropietario sobre el inmueble común han de ser inequívocos de modo que deba descartarse la hipótesis de un mero reparto de uso

SUPUESTO DE CONDOMINIO.- Una situación particularmente delicada se presenta en materia de condominio. El caso es el siguiente: un condómino pretende haber poseído por sí y con exclusión de los demás, la totalidad del inmueble. La dificultad reside en que frecuentemente el condominio es administrado por uno de los condóminos, quien se comporta exteriormente como dueño exclusivo de la cosa, aun cuando reconozca en los restantes el derecho que les corresponde. El problema se presenta generalmente en relación a pequeñas propiedades, en las que no es infrecuente que los condóminos toleren su uso por uno solo de ellos. Se ha declarado, con razón, que los actos de posesión exclusiva que ejerce el copropietario sobre el inmueble común han de ser inequívocos de modo que deba descartarse la hipótesis de un mero reparto de uso (ver nota 5). Sin embargo, no debe exagerarse el rigor de estos requisitos y siempre que la exclusividad de la posesión sea clara, debe admitirse la usucapión en perjuicio de los condóminos. Así, se ha declarado que si durante muchos años el condómino percibió los arrendamientos y se negó repetidamente a reintegrar a los condóminos los derechos que éstos pretendían, ejercitando actos posesorios a título personal y exclusivo, prescribe el inmueble (ver nota 6). Desde luego, basta una interversión de hecho siendo innecesaria la interversión de jure, es decir el cambio de título y la inscripción a nombre propio del usucapiente (ver nota 7).

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Apéndice de Notas:


(nota 5) C. Apel. Rosario, 12/5/1959, Juris, t. 15, p. 61.
(nota 6) C. Apel. 2ª La plata, 19/7/1940, J. A., t. 73, p. 398.
(nota 7) C. Apel. 2ª La Plata, fallo cit. en nota anterior. De acuerdo: LAQUIS, Derechos reales, t. 3, p. 61.

La posesión material de la herencia de un coheredero beneficia a todos los demás porque existe entre ellos una comunidad hereditaria, pero el derecho de uso y goce de las cosas comunes pertenece por igual a todos los comuneros (conf. art. 2684), la privación que unos sufren en beneficio de otros es compatible con la exigencia de compensación en dinero. (valor canon locativo).

El régimen aplicable a los bienes durante el período de indivisión hereditaria remite, en relación a efectos determinados, a ciertas reglas del condominio, aunque con propiedad no lo sea, de donde la ocupación excluyente, la explotación, el uso o el usufructo que uno de los herederos hiciera de un bien del patrimonio relicto en desmedro de los demás debe compensarse, como resultado de la aplicación del criterio contenido en el artículo 2691 (CCC de Bahía Blanca, sala I, 24-8-99, J.A. del 2-2-2000, p. 63.)

Transcribo algunas notas para examinar el concepto de INTERVENSIÓN DEL TITULO


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INTERVERSIÓN DEL TÍTULO.— Cuando la posesión se ha tenido siempre a título de dueño, basta probar cuándo empezó ella para establecer el punto de partida del plazo. Pero puede ocurrir que quien empezó a poseer por otro pretenda que, en un momento dado, siguió poseyendo para sí. Por ejemplo, una persona ha recibido un inmueble a título de comodatario, arrendatario, etc., pero sostiene que al cabo de cierto tiempo, cesó de reconocerle al dueño el carácter de tal y comenzó a poseer por sí. Es lo que se llama la interversión del título. Como el reconocimiento (y tal vez la prueba) de que se ha empezado a poseer a nombre de otro es una presunción contraria a la usucapión que se pretende, la interverción del título, es decir, el hecho de haber comenzado a poseer para sí, debe ser clara, inequívoca. Y, naturalmente, debe probarse no solamente la posesión actual, sino también el momento en que se empezó a poseer para sí. En otras palabras, si se comenzó a poseer por otro se presume la continuidad de este título en tanto no se pruebe lo contrario (C. Apel. 1ª La Plata, 5/6/1959, D. J. B. A., t. 59, p. 265. )

La interversión de título en el Código Civil

Nuestro Código Civil adopta la máxima en el art. 2353. A pesar de que en la nota se cita a Savigny, de los términos de la disposición misma se desprende que ella tiene carácter general y no sólo limitado a los dos casos en que el Derecho romano la aplicaba (Véase Salvat, op. cit., t. I, n° 30. Se ha resuelto que "la circunstancia de que originariamente la causa o título del demandado en el juicio de desalojo fuera la de un mero tenedor del inmueble y la actora fuera su poseedor, no significa que necesariamente y per vitam deba seguir esa misma suerte, excluyéndose la posibilidad de una transformación de la causa o título en virtud de la cual se está poseyendo o teniendo la cosa. Es decir, que bien puede efectuarse un comportamiento orientado a producir una interversión del título y con ello una auténtica transmutación del nombrado": C. 5a C.C. Córdoba, 10.11.97, ED,
f. 48.877, supl. diario del 9.11.98.)

El 2353 excluye la interversión del título por la mera voluntad del tenedor o del poseedor, si no se manifiesta por actos exteriores, Una confirmación del principio, en la primera parte del art. 2447 Código Civil.

Naturalmente la causa de la posesión puede cambiarse por acuerdo de partes, aunque sería una interversión bilateral, y el artículo sólo prohibe la unilateral. Así se originan las figuras del "constituto posesorio" y de la traditio brevi manu.

Y también puede cambiarse la causa, a pesar de lo que enuncia como principio el art. 2353 cuando el tenedor manifiesta por actos exteriores su voluntad de convertirse en poseedor, es decir, de intervertir el título de su posesión y esos actos producen el efecto de excluir al poseedor. El Código legisla esta hipótesis en el art. 2458, ubicado en el capítulo relativo a la conservación y pérdida de la posesión.

Jurisprudencia

Relativamente a la interversión unilateral se ha dicho que:

"...debe darse por satisfecha la exigencia del cambio en la causa de la posesión, porque esto puede ocurrir cuando la detentación de la cosa comienza a ejercerse en otro carácter que el de la tenencia originaria.
Es cierto que con arreglo a lo dispuesto por el art. 2353, Cód. Civ., nadie puede cambiar por sí mismo ni por el transcurso del tiempo la causa de su posesión. Y también que el que ha comenzado a poseer por otro se presume que continúa poseyendo por el mismo título mientras no se pruebe lo contrario. Pero esto quiere decir que no basta el cambio interno de la voluntad para la interversión del título, ni siquiera su exteriorización por simples actos unilaterales. Se debe, en cambio, admitir... que el cambio se produce mediando conformidad del propietario o actos exteriores suficientes de contradicción de su derecho. Lo primero porque excluye la unilateralidad de la mutación y lo segundo, con arreglo al principio del art. 2458, Cód. Civ. (C.S.J.N., fallo del 11.6.62: JA, 1962-V-134.)

y que:

"Para que se produzca la interversión del título y se transforme la naturaleza de la ocupación no obstante lo dispuesto por el art. 2353, Cód. Civ., es menester que el tenedor realice un acto positivo de voluntad, que revele el propósito de contradecir la posesión de aquél en cuyo nombre se tenía la cosa (C. 2a, La Plata, La Ley, 2-309.), de manera tal que no quede la más mínima duda de su intención de privarlo de la facultad de disponer de la misma". (C Ia, La Plata, DJBA, 1946-33.)

y que:

"La mera invocación y acreditación por la demandada de actos tales como pago de impuestos y servicios y realización de refacciones en el inmueble de su concubino luego de fallecido éste, no alcanza para que pueda alegarse la interversión del título, si ante las intimaciones a desocuparlo cursadas por los herederos del propietario no respondió haciendo valer su alegada condición de poseedora, con lo cual, pese a la actividad desplegada, queda en pie la situación inicial de reconocimiento de la posesión en otro (CNCiv., sala E, 14.2.95, JA, supl. del 20.3.96.)

Así, por ejemplo:

"Si el ocupante desconoce formalmente el carácter de inquilino que le atribuye el dueño, afirmando ser propietario del inmueble y ofreciéndolo a embargo en un juicio que se le seguía (C. Civ. Ia Cap., JA, 36-981.); o cuando "el condómino celebra un contrato de locación de la cosa común a su exclusivo nombre, ejecuta reparaciones por su cuenta y obtiene la inscripción en los registros fiscales también a su exclusivo nombre"; (C. 2a' La Plata, JA, 73-398.) o
"si de la prueba que se ha rendido surge, sin contradicción, la evidencia de la existencia de netos actos posesorios, como son la refacción de la construcción en la vivienda -aunque modesta- y sin elementos de juicio que permitan suponer que ellos fueron realizados con autorización o mera tolerancia del propietario, forzoso es concluir que la materialización de esos actos revela la existencia de algo más que una mera tenencia, surgiendo claramente de ellas una neta conducta posesoria ( C. 5a C.C. Córdoba, 10.11.97, ED, f. 48.877, supl. diario del 9.11.98.)

Pero mientras esa voluntad de cambiar la causa de la posesión no se exteriorice y quede en el simple terreno de las determinaciones individuales, no existe interversión, por aplicación del art. 2353 Cód. Civ.,123 y así, si el locatario deja de pagar los alquileres por creerse dueño del inmueble, mientras no realice actos que exterioricen esta voluntad, cualquiera fuera el tiempo que esa situación se prolongue, permanecerá siempre tenedor. (S. C. Bs. As., fallo del 25.7.19, cit. por Salvat, op. cit., t. I, pág. 42, nota 27. C.N.Civ. y Com. Federal, Sala I, 30.6.89, Doctrina Judicial, 1990-11- 833, f. 4483)

O cuando el encargado del edificio de d e p a r t a m e n t o s no abandona el ámbito que le fue asignado como vivienda al finalizar el vínculo laboral, en la medida en que no exista interversión de t í t u lo y comience a poseer para sí. (Conf. C.N.Crim. y Correcc, sala II, 16.5.90, Doctrina Judicial, 1990-11, pág. 987, f. 4970 —entendió que no se configuraba el delito de usurpación por no mediar despojo en el caso, porque el encargado explicó que "no se fue porque no tenía dónde ir a vivir, no tenía trabajo, ningún familiar en Buenos Aires", esto es, que su actitud no fue la de convertirse en poseedor, sino continuar meramente de hecho la tenencia)

Por el contrario, existiría interversión si el locatario expulsa al dueño de la finca alquilada y le niega el derecho de cobrar los alquileres. (C. C. 2a Cap., JA, 13-140.)

Y también

"Si el inquilino que durante la locación abona el servicio telefónico a nombre del propietario, con el tiempo decide ponerlo a su nombre, ello da cuenta de una modificación en relación al estado anterior que revela ánimo de apropiación. En el caso... no se trata de un inquilino que según contrato tiene a su cargo los impuestos y servicios ... sino de quien durante la locación abonara a nombre del propietario, para luego ejecutar un concreto acto de alzamiento contra tal nominalizad (CNCiv., sala F, 9.3.99, JA, supl. diario del 1°.3.2000.)

También se decidió que mediaba despojo (y, por consiguiente, delito de usurpación) en la hipótesis de un locatario que adulteró documentos firmados por el locador propietario y poseedor, haciéndolos aparecer como un boleto de compraventa, que utilizó para resistir la acción de desalojo intentada por el locador. Ello, por existir interversión de título y haberse convertido el locatario tenedor en poseedor por abuso de confianza. (C.N.Crim. y Correcc, sala III, 3.5.90, LL, f. 88.914, supl. del 10.10.90.)

También se ha decidido que el despojo por abuso de confianza cometido por el encargado de un edificio que trata de resistir un despido, configura el delito de usurpación; y que el error en que pudo haber incurrido el encargado, al creer que la permanencia en el inmuebe era la forma más idónea para conseguir la revisión de la medida laboral fue evitable (C.N.Crim. y Correcc, sala III, 16.5.89, causa "Balent, A.", LL, supl. del 27.9.90; sala II, 30.6.92, causa 40.891, "Friedlander, L."; sala IV, 4.4.91, causa 39.299, "Gentile, H."; sala VII, 23.11.92, causa 18.118, "Consorcio Propietarios Guayaquil".). Y que la conducta de la procesada que, pese a haber sido despedida con causa, se negó a desocupar la vivienda en la que prestaba servicios de empleada y cuidadora del consultorio médico, configura el delito de usurpación, aun admitiendo que la encausada obró con error al estimar que tenía derecho a negarse a abandonar el inmueble hasta que se la abonaran las deudas pendientes de la relación laboral, pues tal circunstancia no excluye su culpabilidad, ya que sólo se exige el conocimiento "potencial" de la antijuricidad, siendo evidente que pudo informarse y asesorarse al respecto, por lo que su error era evitable (C.N.Crim. y Correcc, sala I, 11.7.80, causa "Insfran de González"; conf., sala II, 19.9.89, causa "Kerekes, J.". La Cámara Nac Crim. y Correcc. Tenía decidido en fallo plenario que "Resuelto el contrato de trabajo concluye para el encargado de casa de renta todo derecho a permanecer en la casa precariamente cedida por esa causa, y sin que exista derecho de retención; por tanto, su negativa a abandonarla configura el delito de usurpación del art. 181, Código Penal": causa "Contarino, M." del 13.8.6)

También se decidió que resulta constitutiva del delito de usurpación, por interversión de título, la conducta del empleado que, culminada la relación laboral, permanece ocupando la vivienda que le había sido asignada como accesoria al trabajo y, pese a las cartas documento que recibió luego de concluida su relación laboral, no entregó el inmueble que le había sido entregado por su condición de empleado de los denunciantes. (CNCrim. y Correcc, Sala I, 20.3.2001, LL, fallo 102.366, supl.diario del 27.7.2001.)

Además de la interversión bilateral (arts. 2387 y 2462, inc. 3o) y la unilateral (art. 2458 y 2462, incs. 4o y 6o), la causa de la posesión puede cambiar también a raíz de una sentencia (art. 2462, inc. 5o).
La prueba de la interversión corre por cuenta de quien la invoca para destruir la presunción que surge del art. 2358. (Conf. C.N.Civ., sala G, 15.4.83, ED, f. 37.251; sala H, 5.12.94, Doctrina Judicial, f. 9772, t. 1995-2-544. C 5a C.C. Córdoba, 10.11.97, ED, f. 48.877, supl.diario del 9.11.98.)

Éxitos

Atte Julio César

[Tiburcio]

Grande Mordisco!
Después de leer posts con faltas de ortografía y cosas por el estilo leer lo tuyo me reconforta!

[manufuser]

Estimados, se que no es el post correcto pero la jurisprudencia citada por mordisco me derivo a este item.

Iniciaron un juicio de desalojo contra mi cliente quien posee hace 18 años un inmueble. En 1994 el terreno era fiscal. La madre de mi cliente compro una porción del terreno a su titular mediante el pago de cuotas cuyos recibos constan! y cuya firma es del titular ya fallecido (vendio en vida su parte indivisa a su mujer mediante escritura). En ese pedacito de terreno la madre de mi cliente construyo una casa, al lado de la casa de la Actora. La demandan por desalojo, diciendo que era un comodato, por razones de urgencia hasta que consigan una vivienda. Resulta que a los 3 años empezaron los reclamos, cartas documento, amenazas, etc. Hasta que iniciaron la demanda civil. Dado que mi cliente me presento el caso el ultimo dia para contestar, apenas presente testigos, los recibos, un acta de cesion municipal, denuncia de domicilio ante entes municipales etc. Ello es suficiente para resistir el desalojo? esos recibos valen como boleto? al momento de la compraventa era fiscal, varios años despues la actora escrituro y presento en la demanda dicha escritura (una venta de parte indivisa del hombre en favor de su mujer, el hombre es el que firmo los recibos)

Espero se entienda, ultimamente me resisto a abrir post nuevos...saludos

[Mordisco]

Tienen varios condimentos, para empezar era un terreno fiscal, y por lo tanto, rige o mejor dicho regía la ley de tierras fiscales, en la matería, y por lo tanto, si mal no lo recuerdo y si la legislación es similar a la de mi provincia, los adjudicatarios de terrenos fiscales no pueden vender y/o ceder derechos sin la autorización previa y expresa del ente provincial que administra los predios fiscales.

Con respecto a los recibos, es un principio de prueba por escrito de la compraventa, en los términos del Art. 1192 del C.C., (buscar jurisprudencia juba, con el término de búsqueda: principio * prueba * escrito) y a la vez invocar que medio ejecución del contrato.

[quote=Doctrina legal de la Suprema Corte de Justicia de Buenos Aires. No procede el desalojo contra el poseedor]

No procede la acción de desalojo cuando el emplazado acredita prima facie el carácter de poseedor (Sup. Corte Bs. As., 27/12/1988, Ac. 40243-S, AyS 1988-IV-682; 15/12/1999, Ac. 69252-S; 18/7/2001, Ac. 78132-S, DJBA 161-135, JUBA Civ. y Com. Fuente: Sumario Nº B12594 Acreditar el carácter de poseedor no es demostrar que se detenta la posesión desde hace veinte años y que está en condiciones de adquirir el dominio por usucapión. Se requiere una posesión anual, continua e ininterrumpida. Con ello basta para repeler la acción de desalojo.[/quote]

Y también por otro lado, demandar al vendedor por daños y perjuicios, o a su sucesores (si falleció) por el desbaratamiento de los derechos acordados

[manufuser]

Brillante Mordisco. Habia leido lo de la posesion anual para repeler el desalojo ya mencionado por Ud. anteriormente. La cuestión es que no interpuse Excepción de previo y especial pronunciamiento. Solo conteste demanda agregando recibos con ofrecimiento de pericial caligrafica y acta de cesion firmada ante el organismo Municipal cuando el terreno todavia era fiscal, mas denuncias de domicilio para instalacion de servicios tambien ante municipalidad etc. Ellos cuentan con la Escritura publica donde obviamente ni se menciona al poseedor.
Deberia haber interpuesto Excepcion, o Reconvenir, demandando por daños y perjuicios? En todo caso, hay una mejora sobre el terreno, que se prueba sobradamente que fue realizada por los demandados.
Mil gracias...

[Mordisco]

Puede Demandar por escrituracion y subsidiariamente por daños y perjuicios contra el vendedor y solicita la conexidad con el juicio de desalojo, y fijate si por esa via (el nuevo juicio que va a promover) podes agregar lo que no pudiste manifestar en la contestacion de la demanda de desalojo, como por ej, que reviste la calidad de poseedor, como una cuestion de fondo, ya que no fue opuesta de previo pronunciamiento

[Mordisco]

La idea es que si no pudo reconvenir, puede promover la acción en un nuevo juicio y solicitar la conexidad o continencia de causas, a los efectos de evitar el dictado de sentencias contradictorias, y tb por otro lado solicitar la anotacion de litis sobre dicho inmueble.

[Mordisco]

Por otro lado, tmb podrias atacar la transferencia realizada por el vendedor a favor de su cónyuge, y solicitar la nulidad del asiento por inexatitud registral, porque el cónyuge vendió con anterioridad el inmueble a su cliente (escritura es de fecha posterior), y no se perfecciono el dominio (actora tiene titulo suficiente e inscripcion registral pero no el modo suficiente = leer art 577 del CC)

Art. 577. Antes de la tradición de la cosa, el acreedor no adquiere sobre ella ningún derecho real.

Tambien esta este articulo del CC, con respecto a la prioridad que detenta el comprador que primero ha sido puesto en la posesion del inmueble

Art. 3.269. Cuando una persona ha contratado en diversas épocas con varias personas la obligación de transmitirles sus derechos sobre una misma cosa, la persona que primero ha sido puesta en posesión de la cosa, es preferida en la ejecución del contrato a las otras, aunque su título sea más reciente, con tal que haya tenido buena fe, cuando la cosa le fue entregada.