Moratoria. Obligaciones reales o personales.

[HerSan]

Estimados colegas:

Les hago una consulta de la que todavía no pude hallarle una doctrina y jurisprudencia clara.

Se trata de una persona que adquirió un inmueble el cual tenía una deuda por falta d epago de tasas municipales. El adquirente debería hacerse cargo de las misma, puesto que constituyen obligaciones propter rem. Ahora bien, no es tan sencillo en este caso. EL vendedor, se acogió a un plan de regularización de deuda (moratoria), el cual dejó de pagar (está en mora). El municipio establece que la deuda recae sobre el adquirente, pero éste aduce que la moratoria creó una obligación personal, no siendo sujeto pasivo de la misma.

El Municipio no quiere otorgarle el certificado de libre deuda que requiere el adquierente para realizar la escritura traslativa de dominio y los planos debido a que se registra una deuda por falta de pago de la moratoria.

Mi pregunta es la siguiente: La obligación real que emanaba de la deuda por la tasa municipal, se transforma en obligación personal al acogerse el contribuyente a una moratoria? En caso afrimativo, la vía por la que el municipio debe perseguir el cobro de la deuda es a través de la vía de apremio, siendo la caudcidad la que permite hacer el título ejecutivo pertinente?

La verdad no hallé demasiado, a pesar de que me he leído varios libros. Me urge responder esto. Le agradecería eternamente a quien pueda tirarme algún dato.

Saludos y gracias.
Tengo el caso de una persona que compró un inmueble y para hacer la escritura traslativa de dominio requiere que la Municipalidad libre un Certificado de Libre Deuda. Sin embargo, la Municipalidad no extiende el mismo en virtud de que el dueño anterior realizó un acuerdo de moratoria que no sigue pagando (adeuda un monto importante de dinero). El punto es el siguiente: las deudas por impuestos, tasas y contribuciones especiales son obligaciones reales o propter rem por lo que siguen al inmueble y no a la persona. El punto es que la Tasa de Inspección por Seguridad e Higiene quedó subsumida en una moratoria.

En este caso, al haber una moratoria que no se paga, la obligación tributaria sigue también al inmueble adquirido? O bien, al ser una tasa, a pesar de haber una moratoria impaga, sigue a la cosa? Se aduce que la moratoria implica una relación jurídica con una obligación personal y no real.

Por favor, agradeceré cualquier consejo o aporte.

Muchas gracias

[andresxeneizes]

Se trata de una persona que adquirió un inmueble el cual tenía una deuda por falta d epago de tasas municipales. El adquirente debería hacerse cargo de las misma...
EL vendedor, se acogió a un plan de regularización de deuda (moratoria), el cual dejó de pagar (está en mora).

A ver si entendi bien, el adquirente compra el bien sabiendo que tiene deuda y que se hace cargo de la misma, asi como esta redactado esa deuda incluia el plan de regularizacion al que se acogio el anterior dueño.
Si entendi bien, el anterior dueño dejo de pagar la moratoria, porque ya en la escritura figuraria que de la deuda se hace cargo el comprador, y lo mas probable es que haya bajado el precio de venta en relacion a esa deuda.
En resumen en la propia escritura estaria pactado que el adquirente se hace cargo de la deuda, por lo que ahora estaria pretendiendo no hacer lo que pacto.

[HerSan]

Primeramente, gracias por responder Andrés.

El adquirente no pactó nada. Éste lo que quiere es un certificado de libre deuda municipal para poder hacer la escritura pública. La municipalidad le responde que por presentar deuda por no cumplir con los pagos de la moratoria, presenta deuda y no puede expedirle el certificado solicitado. El adquirente presenta una nota (estilo demanda) solicitando que se le libre el certificado de libre deuda aduciendo que la moratoria genera una obligación personal (no real como cuando emergía de la tasa). Afirma que se vulnera el derecho a la propiedad porque no puede realizar las escritura traslativa de dominio.

No hay escritura pública aún, ya que el certificado de deuda es justamente para poder hacerla.

El punto es si el adquirente tiene razón respecto a que la obligación se transformó en una obligación personal cuando el vendedor del inmuebles se acogió al plan de regularización de pagos.

El adquierente no plantea si sabía o no respecto a la deuda, ya que considera que aun sabiéndolo no es sujeto pasivo del tributo por Tasa de Inspección, Seguridad e Higiene. En este caso, dicha tasa grava la actividad comercial, por lo que aduce que sigue a la persona.

[andresxeneizes]

El punto es si el adquirente tiene razón respecto a que la obligación se transformó en una obligación personal cuando el vendedor del inmuebles se acogió al plan de regularización de pagos.

para entonces el actual dueño es el vendedor y tu cliente vendria a ser el comprador, por ende cuando se hizo la moratoria el anterior dueño seguia siendo el dueño, valga la redundancia, es por ello que entiendo que la moratoria no cambia el caracter de la obligacion de propter rem a personal,

lo que no entiendo en este caso es para que se mete en quilombo tu cliente, tiene dos opciones 1) si el vendedor no levanta la deuda que no compre y listo 2) que en el precio de compra se deduzca la deuda

[HerSan]

Sabés qué pasa Andrés, el tema es que el adquirente ya tomó la posesión del inmueble y está desesperado para que le den la habilitación comercial. Pero es como vos decís, para mí también la moratoria no cambia la naturaleza de la obligación. Y al existir un boleto de compraventa puede considerarse que el vendedor no cumplió la obligación. El punto es que no es mi cliente el comprador, por eso no tuve acceso al boleto de compraventa. Estoy completamente de acuerdo con lo que vos me decís, puesto que hay tres opciones: 1) compró el inmueble estipulando que la deuda por moratoria era responsabilidad del vendedor y en caso de no pagarla incurriría en incumplimiento contractual; 2) compró el inmueble sabiendo de la deuda por lo que se incluía en el precio o se redujo el mismo; y 3) no sabía de la deuda (lo cual me parece que la opción que no puede alegarse para eximirse de responsabilidad).

Este caso es particular, porque hay dos estadios en la cuestión. Por un lado, si la Tasa de Inspección, Seguridad e Higiene, donde el hecho imponible es la actividad comercial, industrial y de servicios genera una obligación real. En todos los libros sobre derecho tributario que leí, siempre que se habla de las obligaciones propter rem se refieren a impuestos, tasas y contribuciones especiales. En nigún caso que haya leído se diferencia entre los distintos tipos de tasas. Sin embargo, si la consideramos obligación real, entonces podemos pasar al siguiente estadio del problema, es decir, si el plan de regularización de las deudas impositivas (moratoria) modificarían la obligación proter rem en una real.

Creo que me inclinaré por tu postura puesto que coincide con lo que yo pensaba y leí. El Art. 497 del Código Civil establece que "A todo derecho personal corresponde una obligación personal. No hay obligación que corresponda a derechos reales". A pesar de ello, el Art. 3266 estabñlece que “ Las obligaciones que comprenden al que ha transmitido una cosa, respecto de la misma cosa, pasan al sucesor universal y al sucesor particular; pero el sucesor particular no está obligado con su persona o bienes, por las obligaciones de su autor, por las cuales lo representa, sino con la cosa transmitida”. Cctes . 3262, Y 3268. Además, el artículo 2416 señala que “ Son obligaciones inherentes a la posesión, las concernientes a los bienes, y que no gravan a una o más personas determinadas, sino indeterminadamente al poseedor de un cosa determinada”Ctes. 2418 y 2420.

Evidentemente, el Código Civil toma la teoría dualista. Remarco esto debido a que el reclamo que presentó el adquirente, era en tono elevado en cuanto a las obligaciones reales.

También he encontrado por allí que las moratorias no son más que modos de pago de créditos, y que de ningún modo modifican la naturaleza de las obligaciones.

Un saludo grande y gracias por tu opinión.