Legitimacion activa garante para iniciar juicio de desalojo

[Briank]

Una pregunta que me surgió de la entrevista con un cliente y del libro procesos de desalojo de Abatti- Roca. La madre de un muchacho Me vino a ver porque el y su novia alquilaron un inmueble y ella salio de garante, resulta que ahora se pelearon y ella no se quiere ir. Le recomendé que mande una carta documento rescindiendo el contrato en forma unilateral, demás esta decir que para excluir le hizo una denuncia falsa por violencia familiar, por lo que también le aconseje que vaya a la comisaria a hacer una exposición civil que se fue del domicilio, la citación todavía no le llego. El tema es el siguiente, ellos creen que esta chica no va a seguir pagando, incluso luego del vencimiento del contrato va a quedarse como usurpadora, la pregunta es la siguiente ¿no seria lógico que el garante pueda iniciar acción de desalojo subrogándose en los derechos del acreedor (propietario). Evidentemente busque en Internet y no puede, como tampoco puede ser demandado, o sea que, necesitamos la colaboración del propietario. No es algo loco lo planteado, o sea, el garante no es parte, pero lo es, si la inquilina (ex-novia) no se va, va a tener que responder por daños y perjuicios por tener el inmueble por tiempo indebido. Tampoco podría hacer la denuncia del art. 181 Código Penal por usurpación?. Este topic lo creo y lo empiezo yo, porque no vi algún otro similar.

[Briank]

Agrego, que ella no quiere firmar nada, por ende tampoco mandaría carta documento.

[Briank]

Ella vive ahi, total responde la garantía de la madre de su ex-novio.

[andresxeneizes]

el garante no es parte de la relacion entre locador y locatario solo garantiza el cumplimiento de las obligaciones

yo creo que la solucion es hablar y acordar con la dueña, que inicie la dueña el desalojo contra el novio y ocupantes, cuando notifique al novio este se allana al desalojo y si es en capital una vez que este trabada la litis piden el lanzamiento anticipado

yo creo que es la mejor solucion porque el dueño se estaria asegurando terminar un juicio de desalojo rapido, y el novio y la madre pagaran menos meses que los que terminarian pagando si la mina se queda indefinidamente.

eso si, tene en cuenta que la dueña, con justa razon no va a querer pagar nada por hacer el desalojo y va a querer recibiendo los alquileres, pero bueno yo creo que a la larga esto terminaria siendo lo mas economico para tus clientes

[Briank]

el garante no es parte de la relacion entre locador y locatario solo garantiza el cumplimiento de las obligaciones

yo creo que la solucion es hablar y acordar con la dueña, que inicie la dueña el desalojo contra el novio y ocupantes, cuando notifique al novio este se allana al desalojo y si es en capital una vez que este trabada la litis piden el lanzamiento anticipado

yo creo que es la mejor solucion porque el dueño se estaria asegurando terminar un juicio de desalojo rapido, y el novio y la madre pagaran menos meses que los que terminarian pagando si la mina se queda indefinidamente.

eso si, tene en cuenta que la dueña, con justa razón no va a querer pagar nada por hacer el desalojo y va a querer recibiendo los alquileres, pero bueno yo creo que a la larga esto terminaría siendo lo mas económico para tus clientes

Muchas gracias. Si, hay un par de temitas que no metí en este tema, pero tienen 2 hijos menos, le esta reclamando alimentos, le hizo denuncia de violencia familiar todo para presionarlo, entonces es por eso que le dije si bien esta obligado solidariamente, que mande igual una carta documento al locador para dejar fecha cierta que se fue, lo mismo con la exposición civil. ¿que exclusión del hogar podría haber si ya no vive con ella?, la denuncia por lo que me dijo él es falsa, y todavía no fue notificado, pero si puedo acreditar que son distintos domicilios al menos algo tengo para hacer un descargo ante una medida cautelar de restricción, ella debería probar que fue al domicilio y le pego, es mas, en su denuncia no hay violencia física, solo gritos. Por otro lado, le propuse que ese pago del alquiler podía ser en concepto de alimentos, para que el se asegure que sus hijos tienen un techo. Pero le gusto mas la idea de pagar el colegio y la obra social y la mama como garante tembló, y el alquiler hijo?.

[andresxeneizes]

entonces es por eso que le dije si bien esta obligado solidariamente, que mande igual una carta documento al locador para dejar fecha cierta que se fue

en relacion al alquiler yo creo que el que tu cliente se haya ido o lo hayan ido de la casa no significa que ceso la obligacion del alquiler ya que no devolvio el inmueble al dueño.
yo entiendo lo que vos planteas que habria aca una imposibilidad del tipo de vivir en el lugar, pero desde el otro lado te pueden plantear que esa imposibilidad se debe a causa de una persona que ya vivia en la casa y que no seria asimilable al caso que de repente hubieran venido dos tipos desconocidos con un fiero y lo sacan a patadas.
es mas que discutible y a priori por lo menos yo lo veo con mas chances de perder que de ganar, por ende para mi es mejor que entre la plata de alimentos arregle pagar el alquiler

[Briank]

Gracias Andres, entonces esta bien lo que propuse. Si lo de la carta documento y lo de la exposición civil es mas un resguardo de defensa para cuando lo notifiquen de la denuncia por Violencia, algo tengo que poder decir... contra la medida cautelar de exclusión, si te paras a pensar en el lugar de la mina, se pelearon, ella lo excluye a él se queda en el inmueble sin pagar un peso y la garantía es la madre del novio, como si no la hubiera tenido pensado. Una posibilidad era ir a hablar con el dueño para que el inicie los tramites de desalojo a costo del garante y seguir pagando alquileres. Una vencido el contrato de locación, si el garante llegara a recibir una cuota mas, hay una prorroga tacita y el garante ya no es garante. El consejo fue, sigan pagando.

[Briank]

Gracias Andres, entonces esta bien lo que propuse. Si lo de la carta documento y lo de la exposición civil es mas un resguardo de defensa para cuando lo notifiquen de la denuncia por Violencia, algo tengo que poder decir... contra la medida cautelar de exclusión, si te paras a pensar en el lugar de la mina, se pelearon, ella lo excluye a él se queda en el inmueble sin pagar un peso y la garantía es la madre del novio, como si no la hubiera tenido pensado. Una posibilidad era ir a hablar con el dueño para que el inicie los tramites de desalojo a costo del garante y seguir pagando alquileres. Una vencido el contrato de locación, si el garante llegara a recibir una cuota mas, hay una prorroga tacita y el garante ya no es garante. El consejo fue, sigan pagando.

Perdón, quise decir, que si el propietario sigue recibiendo alquileres sin haber notificado la prorroga al garante, esté ya no lo es.

[andresxeneizes]

Gracias Andres, entonces esta bien lo que propuse. Si lo de la carta documento y lo de la exposición civil es mas un resguardo de defensa para cuando lo notifiquen de la denuncia por Violencia, algo tengo que poder decir... contra la medida cautelar de exclusión, si te paras a pensar en el lugar de la mina, se pelearon, ella lo excluye a él se queda en el inmueble sin pagar un peso y la garantía es la madre del novio, como si no la hubiera tenido pensado.

si podes hacer eso, hay que ver que pone la mina en la denuncia, igual yo no hago familia pero los casos que vi asi, lo mas probable es que mantengan la cautelar el juzgado no se va a querer arriesgar a equivocarse y que despues le pase algo a la mina y salir en todos los medios como los que dieron de baja la exclusio

Una posibilidad era ir a hablar con el dueño para que el inicie los tramites de desalojo a costo del garante y seguir pagando alquileres. U/quote]
Esto seguro que si

Una vencido el contrato de locación, si el garante llegara a recibir una cuota mas, hay una prorroga tacita y el garante ya no es garante. El consejo fue, sigan pagando.[Perdón, quise decir, que si el propietario sigue recibiendo alquileres sin haber notificado la prorroga al garante, esté ya no lo es.

El garante sigue siendo garante hasta que le devuelvan el inmueble al dueño.
Yo no se si andara lo de la prorroga implicita, si la prorroga fuera explicita y la garante no firma ahi si que cago el dueño, pero sino firman algo nuevo no lo se, como te decia antes yo lo veo con mas miras de perder que de ganar esto.

Aca hay una cagada que hoy no es salvable, y yo creo que no la estas viendo porque te indigna la situacion injusta, cosa que nos ha pasado y seguira pasando a todos, pero estas perdiendo la objetividad en lo que es la relacion dueño - locador - garante. Como te decia aca la cagada ya se mando y la forma que tiene la garante de recuperar lo que pague, en caso de que tenga que pagar, es repetirle a la novia del hijo, si la novia del hijo es insolvente mala suerte, pero no podemos darle vuelta la situacion y hacer recaer esta suerte en el dueño que no firmo el contrato con la novia y que para algo puso garante (va es lo que pienso yo, despues de ahi a si esta bien o no, es otra cosa)

[Briank]

Si, para esto el propietario es un negocio, obviamente, no le importa si los novios se pelean, uno tiene que irse al exterior. Va mas haya del pago, porque él ya se iría por esta denuncia de violencia familiar y para que las cosas no se agraven mas. Otra posibilidad es dejar el contrato siga su curso, si ella no paga, ir a hablar con el propietario para que el garante (abone juicio de desalojo), pero claro, imagínate, porque mi clienta me pidió ir a hablar con la inmobiliaria, ella paga el juicio de desalojo pero al mismo tiempo la pueden ejecutar por alquiler, o sea el contrato hay que rescindirlo por falta de pago o por vencimiento del contrato porque sino esto no va a tener fin, necesita los 2 periodos de mora en el alquiler. Gracias Andres.

[andresxeneizes]

imagínate, porque mi clienta me pidió ir a hablar con la inmobiliaria, ella paga el juicio de desalojo pero al mismo tiempo la pueden ejecutar por alquiler, o sea el contrato hay que rescindirlo por falta de pago o por vencimiento del contrato porque sino esto no va a tener fin, necesita los 2 periodos de mora en el alquiler. Gracias Andres.

por eso te digo si se arregla con la dueña hacer una simulacion licita, por un lado pagar los alquileres para que no te inicien la ejecucion de los mismos, los recibos se los quedaria tu clienta y por el otro hacer el desalojo por falta de pago, total los recibos los va a tener tu clienta que se va a allanar en la demanda por desalojo, la otra parte no va a poder acreditar pagos que tu cliente tiene en su poder.

[Briank]

imagínate, porque mi clienta me pidió ir a hablar con la inmobiliaria, ella paga el juicio de desalojo pero al mismo tiempo la pueden ejecutar por alquiler, o sea el contrato hay que rescindirlo por falta de pago o por vencimiento del contrato porque sino esto no va a tener fin, necesita los 2 periodos de mora en el alquiler. Gracias Andres.

por eso te digo si se arregla con la dueña hacer una simulación licita, por un lado pagar los alquileres para que no te inicien la ejecución de los mismos, los recibos se los quedaría tu clienta y por el otro hacer el desalojo por falta de pago, total los recibos los va a tener tu clienta que se va a allanar en la demanda por desalojo, la otra parte no va a poder acreditar pagos que tu cliente tiene en su poder.

Entonces si, ir a hablar con la inmobiliaria que por lo que tengo entendido es la locadora, y decir que la garante va a asegurar el pago hasta la finalizacion del contrato, luego ella va a colaborar $$$ para desalojar a la inquilina morosa que pasa a ser usurpadora ya sea por la vía penal o por la vía civil. De cualquier manera, le voy a decir al hijo que recapacite de pagar los alquileres como alimentos para su hijo, se asegura que va a tener un techo, no se va a comer un juicio de alimentos, tampoco un aumento, porque el se va a obligar a pagar alquileres hasta que cumpla la edad de 21 años, va a saber que la madre no se lo gasta en otra cosa, sino que el dinero va a ir seguro para ese destino, y ademas va a estar en mejor posición para pedir un régimen de visitas. Igualmente fue interesante lo de conversar si el garante puede o no iniciar la acción para desalojar a su propio inquilino que no fue, porque de alguna manera es perjudicado. El contrato lo debería haber firmado el hijo de la madre que puso la garantía y lo rescindía con una carta documento, pero viste, esto por no asesorarse antes de firmar el contrato, a nosotros nos vienen ya con el quilombo y yo no tengo muchas alternativas, la primera para no joder a los chicos y a la madre que es garante, se me ocurrió y pagaselo como alimentos y listo, después de todo es el padre, pasa que cuando comparo pagar colegio y obra social lógicamente es mas barato que pagar una vivienda, pero no soluciona el problema principal por el que me vinieron a ver. Andres nuevamente agradezco que siempre compartís tu experiencia conmigo, un gusto tenerte en este foro y en el de la nuevo derecho era "YOYO" ja ja.

[andresxeneizes]

Entonces si, ir a hablar con la inmobiliaria que por lo que tengo entendido es la locadora, y decir que la garante va a asegurar el pago hasta la finalizacion del contrato, luego ella va a colaborar $$$ para desalojar a la inquilina morosa que pasa a ser usurpadora ya sea por la vía penal o por la vía civil.

yo no esperaria a la finalizacion del contrato para hacer el desalojo, si los recibos de pago los tiene tu cliente lo empezaria ahora, y sino en 2 meses ya que los recibos de pago los va a tener tu cliente, y la via para iniciarlo es sede civil

[Briank]

Entendido, me estas diciendo, que ella vaya como garante a seguir pagando los alquiler, los recibos de pago se los queda ella. Y luego pasados 2 meses yo haría el juicio de desalojo en representación del locador para desalojar a la inquilina por falta de pago (esto es sede civil). Vencido el contrato tengo las 2 vías Penal y Civil. Gracias Andres.

[Briank]

Entendido, me estas diciendo, que ella vaya como garante a seguir pagando los alquiler, los recibos de pago se los queda ella. Y luego pasados 2 meses yo haría el juicio de desalojo en representación del locador para desalojar a la inquilina por falta de pago (esto es sede civil). Vencido el contrato tengo las 2 vías Penal y Civil. Gracias Andres.

Tengo que averiguar en poder de quien están los recibos, pero mientras dure el juicio de desalojo, la garante paga, sino se lo pueden exigir judicialmente, no le quedaría otra que repetir contra cualquiera de los inquilinos.