Briank escribió:Entendido, me estas diciendo, que ella vaya como garante a seguir pagando los alquiler, los recibos de pago se los queda ella. Y luego pasados 2 meses yo haría el juicio de desalojo en representación del locador para desalojar a la inquilina por falta de pago (esto es sede civil). Vencido el contrato tengo las 2 vías Penal y Civil. Gracias Andres.lo que esta en negrita no, el que tiene que iniciar el juicio es el dueño y el hijo luego se allanaria a la demanda, la garante no participa del desalojo
Un Sitio de Ley
Legitimacion activa garante para iniciar juicio de desalojo
- De lectura libre.
Para publicar un mensaje, regístrese gratuitamente.
La cosa es que la garante no puede ser demandada en el desalojo, pero si puede serlo por el cobro de alquileres, que en suma es todo el tiempo que la inquilina no devuelva el inmueble. Por ende, si el que paga es el hijo, guarde los recibos y no es necesario iniciar el desalojo, pero para que en simultaneo no le inicien a la garante un cobro ejecutivo de alquileres siga pagando... ahora si la inquilina (ex novia) es la que guarda los recibos a esperar 2 meses. La otra posibilidad claro esta, es que él pague el alquiler en concepto de alimentos y problema solucionado, que el nuevo contrato lo haga solamente firmado el y con la garantía de la madre. Si el día de mañana la familia se va de ese inmueble, alquilara otro. Gracias por los consejos Andres.
Briank escribió:La cosa es que la garante no puede ser demandada en el desalojo, pero si puede serlo por el cobro de alquileres, que en suma es todo el tiempo que la inquilina no devuelva el inmueble. Por ende, si el que paga es el hijo, guarde los recibos y no es necesario iniciar el desalojo, pero para que en simultaneo no le inicien a la garante un cobro ejecutivo de alquileres siga pagando... ahora si la inquilina (ex novia) es la que guarda los recibos a esperar 2 meses. La otra posibilidad claro esta, es que él pague el alquiler en concepto de alimentos y problema solucionado, que el nuevo contrato lo haga solamente firmado el y con la garantía de la madre. Si el día de mañana la familia se va de ese inmueble, alquilara otro. Gracias por los consejos Andres.Como dije, en el supuesto de que esta inquilina cumpla... y siga pagando.. si la prorroga se hace tácitamente, la garante ya no es garante, pero imagino, que esto la inmobiliaria lo sabe y va a querer firmar un nuevo contrato, sino la desaloja por vencimiento del contrato que creo que es en febrero del años que viene. Él se iría ahora.
Briank escribió:O antes por falta de pago si no paga.Briank escribió:La cosa es que la garante no puede ser demandada en el desalojo, pero si puede serlo por el cobro de alquileres, que en suma es todo el tiempo que la inquilina no devuelva el inmueble. Por ende, si el que paga es el hijo, guarde los recibos y no es necesario iniciar el desalojo, pero para que en simultaneo no le inicien a la garante un cobro ejecutivo de alquileres siga pagando... ahora si la inquilina (ex novia) es la que guarda los recibos a esperar 2 meses. La otra posibilidad claro esta, es que él pague el alquiler en concepto de alimentos y problema solucionado, que el nuevo contrato lo haga solamente firmado el y con la garantía de la madre. Si el día de mañana la familia se va de ese inmueble, alquilara otro. Gracias por los consejos Andres.Como dije, en el supuesto de que esta inquilina cumpla... y siga pagando.. si la prorroga se hace tácitamente, la garante ya no es garante, pero imagino, que esto la inmobiliaria lo sabe y va a querer firmar un nuevo contrato, sino la desaloja por vencimiento del contrato que creo que es en febrero del años que viene. Él se iría ahora.
andresxeneizes escribió:Parece que los tiene agarrados a madre e hijo y no hay mucho que hacer... y el dueño esta en todo su derecho de pedir a la garantía que responda. Esto lo tiene que solucionar la pareja, o rescinden los 2 para no seguir pagando alquileres o continua ella con los hijos pagando el padre en concepto de alimentos para que el dueño no inicie un doble juicio de desalojo y cobro de alquileres.Briank escribió:Entendido, me estas diciendo, que ella vaya como garante a seguir pagando los alquiler, los recibos de pago se los queda ella. Y luego pasados 2 meses yo haría el juicio de desalojo en representación del locador para desalojar a la inquilina por falta de pago (esto es sede civil). Vencido el contrato tengo las 2 vías Penal y Civil. Gracias Andres.lo que esta en negrita no, el que tiene que iniciar el juicio es el dueño y el hijo luego se allanaria a la demanda, la garante no participa del desalojo
andresxeneizes escribió:Respecto a lo que esta en negrita, quizás me exprese mal. Una posibilidad como se hablo en un principio era ir a la inmobiliaria (locadora) para buscarle una solucion al problema. Claro que el juicio lo inicia la locadora y no la garante. Pero si yo pago, no hay razon para que le inicien juicio de desalojo, por eso lo que me dijiste, que si ella o el hijo son los que pagan y ella no tiene como demostrar que pago, se le inicia un juicio de desalojo ya, no se me había ocurrido, es decir que no hay necesidad de esperar 2 meses y mientras el juicio de desalojo tramita, siguen pagando, todo esto para que no se active el juicio por cobro de alquileres. Como se hablo en un principio, el juicio lo inicia el locador (pero si ya llega a un arreglo con la inmobiliaria) este juicio lo va a pagar la garante para desalojarla y mientras paga. Mientras mas rápido la saque, mas se va a ahorrar.Briank escribió:Entendido, me estas diciendo, que ella vaya como garante a seguir pagando los alquiler, los recibos de pago se los queda ella. Y luego pasados 2 meses yo haría el juicio de desalojo en representación del locador para desalojar a la inquilina por falta de pago (esto es sede civil). Vencido el contrato tengo las 2 vías Penal y Civil. Gracias Andres.lo que esta en negrita no, el que tiene que iniciar el juicio es el dueño y el hijo luego se allanaria a la demanda, la garante no participa del desalojo
Briank escribió:La cosa es que la garante no puede ser demandada en el desalojo, pero si puede serlo por el cobro de alquileres, que en suma es todo el tiempo que la inquilina no devuelva el inmueble. Por ende, si el que paga es el hijo, guarde los recibos y no es necesario iniciar el desalojo, pero para que en simultaneo no le inicien a la garante un cobro ejecutivo de alquileres siga pagando... ahora si la inquilina (ex novia) es la que guarda los recibos a esperar 2 meses. La otra posibilidad claro esta, es que él pague el alquiler en concepto de alimentos y problema solucionado, que el nuevo contrato lo haga solamente firmado el y con la garantía de la madre. Si el día de mañana la familia se va de ese inmueble, alquilara otro. Gracias por los consejos Andres.A ver no me estoy dando a explicar bien, para hacer esto tienen que estar de acuerdo tus clientes y la dueña para que pase lo siguiente
Por un lado tus clientes pagan el alquiler y le da recibos, la dueña contenta
Por el otro la dueña inicia un desalojo por falta de pago, aca habria una simulacion en esta accion porque no es verdad que haya falta de pago, pero como en el desalojo tu cliente se va a allanar a la demanda la vas a dejar sin salida a la novia, porque por intrusion no podes iniciar el desalojo ya que no es intrusa.
Si ponele despues la dueña se pasa de viva y quiere iniciar el ejecutivo ahi la cagas porque tenes los recibos de los alquileres.
Lo que vos no prevees en relacion al final de contrato es la siguiente situacion, que la novia no quiera irse y/o que la dueña no quiera renovar el contrato con la novia, y ahi la garante va a tener que seguir respondiendo por el tiempo que se quede la novia ya que el contrato para terminarse ademas de vencer el tiempop hay que devolver el inmueble desocupado.
Como dije, en el supuesto de que esta inquilina cumpla... y siga pagando.. si la prorroga se hace tácitamente, la garante ya no es garante, pero imagino, que esto la inmobiliaria lo sabe y va a querer firmar un nuevo contrato, sino la desaloja por vencimiento del contrato que creo que es en febrero del años que viene. Él se iría ahora.esta es la parte que no coincido, la prorroga no es tacita, y la dueña es probable que se avive de esta intencion y pida la devolucion del inmueble desocupado
andresxeneizes escribió: Lo que vos no prevees en relacion al final de contrato es la siguiente situacion, que la novia no quiera irse y/o que la dueña no quiera renovar el contrato con la novia, y ahi la garante va a tener que seguir respondiendo por el tiempo que se quede la novia ya que el contrato para terminarse ademas de vencer el tiempop hay que devolver el inmueble desocupado.acabo de leer otra opinion sobre esto ultimo dejo el link
Como dije, en el supuesto de que esta inquilina cumpla... y siga pagando.. si la prorroga se hace tácitamente, la garante ya no es garante, pero imagino, que esto la inmobiliaria lo sabe y va a querer firmar un nuevo contrato, sino la desaloja por vencimiento del contrato que creo que es en febrero del años que viene. Él se iría ahora.esta es la parte que no coincido, la prorroga no es tacita, y la dueña es probable que se avive de esta intencion y pida la devolucion del inmueble desocupado
http://www.portaldeabogados.com.ar/foro ... 2&t=189466
andresxeneizes escribió:Hola Andres, lei lo que escribiste y lei el post. No hay dudas que el garante responde hasta la entrega de llaves. (entiendo que me decís que para vos la prorroga tacita del contrato no existe y el garante sigue respondiendo), ahora si la prorroga es expresa y el garante no la firme, no quedan dudas que el garante ya no es garante. El tema es el siguiente, si la garante o el hijo paga y guarda los recibos no hay razón para que el locador inicie cobro de Alquileres o desalojo, podría "Desalojo simulado", se inicia el desalojo por falta de pago porque el contrato todavia este vigente, la idea es rescindirlo por falta de pago, pero si el contrato esta vendido, pasa a ser usurpadora y ahí si tenes la vía penal y la civil. El post que me pasaste no estaba muy claro al menos yo no lo entendí, lo único que vi es que el garante pago, pago, pago y pago y uno le dijo que era responsable hasta el vencimiento del contrato y eso no es así, sino hasta la entrega de llaves. La forma de evitar que le inicen cobro de alquileres es que pague y simular ese desalojo... Al menos es lo que entendí yo Andres. O sea el consejo es que si la inquilina no paga, lo haga la garante, pero igual hablar con el locador para que inicie la acción desalojo por falta de pago, ella se asegura que no le van a iniciar cobro de alquileres y si lo hacen tengo los recibos para oponer como excepción el pago, esta es una de las soluciones. Pero a mi a criterio no va a resolver el problema que ella tiene con él por el tema alimentos. Como dije voy a proponerle que pague los alquileres en concepto de alimentos y que si hay un nuevo contrato lo firme el solo para que sea mas fácil rescindirlo. Creo que fui mas claro en el objetivo, hoy es lunesandresxeneizes escribió: Lo que vos no prevees en relacion al final de contrato es la siguiente situacion, que la novia no quiera irse y/o que la dueña no quiera renovar el contrato con la novia, y ahi la garante va a tener que seguir respondiendo por el tiempo que se quede la novia ya que el contrato para terminarse ademas de vencer el tiempop hay que devolver el inmueble desocupado.acabo de leer otra opinion sobre esto ultimo dejo el link
Como dije, en el supuesto de que esta inquilina cumpla... y siga pagando.. si la prorroga se hace tácitamente, la garante ya no es garante, pero imagino, que esto la inmobiliaria lo sabe y va a querer firmar un nuevo contrato, sino la desaloja por vencimiento del contrato que creo que es en febrero del años que viene. Él se iría ahora.esta es la parte que no coincido, la prorroga no es tacita, y la dueña es probable que se avive de esta intencion y pida la devolucion del inmueble desocupado
http://www.portaldeabogados.com.ar/foro ... 2&t=189466
.Hola Andres, lei lo que escribiste y lei el post. No hay dudas que el garante responde hasta la entrega de llaves. (entiendo que me decís que para vos la prorroga tacita del contrato no existe y el garante sigue respondiendo), ahora si la prorroga es expresa y el garante no la firme, no quedan dudas que el garante ya no es garante.si, si lo firman es asi, ahora bien a vos te parece que te van a firmar una prorroga sin garante?
El tema es el siguiente, si la garante o el hijo paga y guarda los recibos no hay razón para que el locador inicie cobro de Alquileres o desalojo, podría "Desalojo simulado", se inicia el desalojo por falta de pago porque el contrato todavia este vigente, la idea es rescindirlo por falta de pago, pero si el contrato esta vendido, pasa a ser usurpadora y ahí si tenes la vía penal y la civil.yo creo que no tenes via penal porque no usurpa, ya que no entra subrepticiamente al inmueble, pero de penal toco de oido nada mas eso tendrias que consultarlo en el topic de penal para que te tiren la posta.
la civil si la tenes con el vencimiento de contrato, de hecho si esta a pocos meses por vencer otra opcion es iniciar el desalojo anticipado
El post que me pasaste no estaba muy claro al menos yo no lo entendí, lo único que vi es que el garante pago, pago, pago y pago y uno le dijo que era responsable hasta el vencimiento del contrato y eso no es así, sino hasta la entrega de llaves. La forma de evitar que le inicen cobro de alquileres es que pague y simular ese desalojo... Al menos es lo que entendí yo Andres.
si el tema es que hasta que no desocupen el inmueble el garante responde, y esa va a ser la postura del dueño que te va a decir, como desocupen es problema del inquilino y el garante,o en caso que no puedan desalojar deben pagar por los periodos demas que se quede.
juridicamente esto es culpa (va digo culpa pero porque es la forma juridica de llamarlo, porque nunca podes preveer pelearte con la pareja), del inquilino que metio en la casa a alguien que luego hace quilombo y no se quiere ir.
O sea el consejo es que si la inquilina no paga, lo haga la garante, pero igual hablar con el locador para que inicie la acción desalojo por falta de pago, ella se asegura que no le van a iniciar cobro de alquileres y si lo hacen tengo los recibos para oponer como excepción el pago, esta es una de las soluciones.Pero a mi a criterio no va a resolver el problema que ella tiene con él por el tema alimentos. Como dije voy a proponerle que pague los alquileres en concepto de alimentos.ambas opciones son validas, es una cuestion de hecho saber cual de las dos es mejor, eso lo sabes vos que conoces las situaciones de cada uno.
y que si hay un nuevo contrato lo firme el solo para que sea mas fácil rescindirlo.esto te lo decia al principio no creo que te lo acepten
Firma el solo y mantiene la misma garantía. La única dificultad a tener en cuenta es que el no va a vivir ahí y la chica queda sin contrato de locación, esto es lo que me generaba duda. Son 2, firma uno, pone garantía, pero se queda a vivir el otro.
Firma el solo y mantiene la misma garantía.pero si la garantia es de la madre, como la va a firmar el?
La única dificultad a tener en cuenta es que el no va a vivir ahí y la chica queda sin contrato de locación, esto es lo que me generaba duda. Son 2, firma uno, pone garantía, pero se queda a vivir el otro.esto esta barbaro, si lo acepta el dueño puede hacerse tranquilamente, pero yo como te dije antes no dejaria descartado la hipotesis que el dueño no quiera renovar el contrato
Explique mal, el firma solo como locatario, pero ademas firma la garante manteniendo la garantía de siempre. La única diferencia es que se saco a la ex del contrato. El tema como dije es que el no va a vivir ahí y no si esto es un problema, solo paga, pone garantía, pero no vive ahí.
Creo que se va a ofrecer algo razonable. Ahora, si vencido el contrato el dueño no lo quiere renovar, esta en todo su derecho. Ahí mi cliente tendrá que buscar otro lugar porque no cuenta con inmueble propio hasta donde yo se y como dije la pareja tiene un hijo. Igual hay que confiar en la buena fe del dueño, si se mantiene la garantía, siendo la única diferencia que firme uno como locatario y ademas el garante.