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  • Pcia de Buenos Aires - Inembargabilidad de la vivienda unica

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 #927534  por gusgus
 
cinsabrimar escribió: 1) le paso el link de la página del gobierno de la provincia de bs as http://www.prensa.gba.gob.ar/nota.php?idnoticia=25881

2)Bueno, parece que fin de año puso a todos suceptiblres :roll: , agravio a la postura en general. Las estadísticas las baso en mi trabajo diario, en las consultas que me llegan. Ejerzo en civil y laboral, A nivel civil y me canso de entablar negociaciones con colegas quizas similares a Ud. los cuales al momento de ofrecer un plan de pagos extrajudicial, para satisfacer los derechos del acreedor y preservar la vivienda única de mis clientes, presentan LIQUIDACIONES INFLADAS (no me puede negar esto, porque sino el ingenuo sería ud. y no yo) alegando que "TOTAL, YA TENGO LA PROPIEDAD EMBARGADA"... actitud aborrecible de por más. Parece que varios colegas se asustan por esta ley,no por sus clientes, sino porque van a tener que empezar a cobrar los honorarios como corresponde, y hacer la competencia entre nosotros un poco más justa, y no esperar a terminar el juicio para ejecutar los mismos (total como no cobro al principio, los clientes vienen a mí y no al otro colega que quiere cobrar según el juicio y la ley de honorarios antes de empezar, y el cliente tienen propiedad a su nombre no?).
Creo que mas que yo ser la ingenua, el "ingenuo" es ud., como si no fuera vox populi, el actuar de LA LIGA, en la provincia de bs as, y el mecanismo, que cualquier martillero público le puede explicar gentilmente, de los remates de propiedades, donde una vez cubierto el monto del embargo y los gastos, el remate se corta, coartando la posibilidad que el ejecutado pueda al menos recibir un sobrante del mismo.... No veo porque la ley sería peor de lo que es, si permite a aquellas familias, con riesgo de quedar completamente en la calle, puedan poner a resguardo sus viviendas de los ataques de los acreedores (no niego los derechos de ellos, pero el derecho del deudor a no ser perjuidicado excesivamente, se encuentra en los códigos, no lo invento yo)
A nivel laboral, veo que los que siempre estan insolventados, tienen varias propiedades a nombre de empresas fantasmas, autos a nombres de sociedades anónimas (cuyos socios son empleados de limpieza), y otros tantos. Esos son los verdaderos garcas.-

En fin, espero haber sido un poco "mas clara". Igualmente NO es mi intención que todos piensen igual que yo. Usted es ud y yo soy yo! (Diria el poeta contemporaneo Iorio), asique imposible que se llegue a un entendimiento entre posturas antagónicas *suerte*

Despues nos quejamos de como esta la sociedad, pero los abogados nos cansamos de rematar casas de familia y dejar a las mismas en la calle no?
1) esa ley aun no se encuentra vigente, no ha sido publicada
2) el fin de año no me puso de ninguna manera, ud me agravió a mi, lea lo que escribió: “PATETICA,tu actitud...” . Ergo, no es cierto que ud. se hubiera dirigido en esos terminos a “una postura en general”
3) Ud además prejuzga al decirme que negocia con colegas “similares a ud.” que “ofrecen planes de pago inflados” ... cómo afirma eso si ud. no me conoce???
4) No me asusta la ley, sino que no me parece que so pretexto de tratar de erradicar el accionar de la liga (comparto que debe ser erradicada), se conculquen derechos de las partes.. creo que existen otras formas poniendo el rigor de la ley sobre quienes actúan al margen de la misma.
5) A mi humilde entender ud. parte de una premisa errónea por generalización: Ud se piensa que todo acreedor es parte fuerte de la relación y que si no puede cobrar ningún perjuicio causa. Ud limita su análisis al sistema financiero. Ud olvida un universo de acreedores que verían conculcado su derecho de propiedad al no poder percibir su acreencia reconocida judicialmente.
6) Honorarios??? No se a que viene.
7) Ud. prejuzga dándole carácter de verdad absoluta a su pensamiento basado en “su experiencia personal” y al afirmar que colegas como yo nos asustamos. Le aclaro que no represento a ningún banco, entidad financiera, ni nada por el estilo, tengo clientes particulares, algunos deudores otros acreedores.
8) Entiendo que si la ley es para evitar deudas usurarias (como ud. afirma “en base a su experiencia) alcanzaba con establecer los supuestos a los cuales alcanzaba y no perjudicar a TODOS los acreedores (palabra ésta que me parece que para ud. tiene una connotación negativa)
9) Ud. no lleva su análisis a evaluar los perjuicios que le pudiera causar la incobrabilidad a un acreedor, se limita a una parte. Hay acreedores y acreedores, téngalo presente.

En cuanto a su reflexión final dando a entender que por letrados como yo “está asi la sociedad”, afirmando que canso de rematar casas de familia, nuevamente prejuzga....
UD. NO ME CONOCE, NO SABE QUIEN SOY, SIQUIERA SABE SI EJERZO O NO LA PROFESION!!!!!!!
Ud. parece tener el juicio fácil hacia los demás (claro, según su “experiencia personal”, no?)....

Fin para mi,
Que tenga buen año.
 #927535  por gusgus
 
lucanor escribió:No veo cual es el problema, los acreedores/bancos/usureros etc. no le prestaran dinero a una persona que posea una sola vivienda, salvo que haga expresa renuncia a los beneficios de la ley. Y si es un daños y perjuicios, por ej. un accidente de transito y ya la tenia como bien de familia tampoco se podía ejecutar, si embargar. Para adelante no hay mas problemas, el tema serán los juicios pendientes con viviendas embargadas o a punto de ser ejecutadas. Es mi humilde opinión.

Saludos y buen año para todos.
a eso voy, la colega se piensa que la norma va dirigida solo a bancos, entidades financieras.....
y no es tan fácil comom Ud. dice lucanor, pues hay más acreedores, las fuentes de las obligaciones son variadas y diversas, y los bancos podrán hacer lo que prevee la ley y seguirán rematando viviendas únicas porque la gente firmará...

ergo, los verdaderos perjudicados serán otros acreedores, los que no lucran con los juicios, recordemos las distintas fuentes de las obligaciones.
 #927557  por cinsabrimar
 
gusgus escribió:
lucanor escribió:No veo cual es el problema, los acreedores/bancos/usureros etc. no le prestaran dinero a una persona que posea una sola vivienda, salvo que haga expresa renuncia a los beneficios de la ley. Y si es un daños y perjuicios, por ej. un accidente de transito y ya la tenia como bien de familia tampoco se podía ejecutar, si embargar. Para adelante no hay mas problemas, el tema serán los juicios pendientes con viviendas embargadas o a punto de ser ejecutadas. Es mi humilde opinión.

Saludos y buen año para todos.
a eso voy, la colega se piensa que la norma va dirigida solo a bancos, entidades financieras.....
y no es tan fácil comom Ud. dice lucanor, pues hay más acreedores, las fuentes de las obligaciones son variadas y diversas, y los bancos podrán hacer lo que prevee la ley y seguirán rematando viviendas únicas porque la gente firmará...

ergo, los verdaderos perjudicados serán otros acreedores, los que no lucran con los juicios, recordemos las distintas fuentes de las obligaciones.

No hablo solo de los bancos, financieros, usureros, hablo tambien por ejemplo, de locadores que embargan y rematan las casas de los garantes. Es cierto que no todos los acreedores son iguales, pero todos perjudican de la misma manera, ya que ven mas rapido y seguro embargar y rematar que llegar a un acuerdo o convenio de pago.-
 #927641  por gusgus
 
cinsabrimar escribió:No hablo solo de los bancos, financieros, usureros, hablo tambien por ejemplo, de locadores que embargan y rematan las casas de los garantes. Es cierto que no todos los acreedores son iguales, pero todos perjudican de la misma manera, ya que ven mas rapido y seguro embargar y rematar que llegar a un acuerdo o convenio de pago.-
reitero, ud. tiene una mirada parcial de la cuestion en debate....

el proyectar una ley, el votarla, el sancionarla, el promulgarla, el interpretarla, el evaluararla.... debe hacerse mirando a todos los actores justiciables a los cuales involucra....

me parece que ud., por un caso de ejecucion de alquileres que tiene donde defiende a los garantes (he visto sus posts, incluso pidiendo modielitos de excepciones) le ha nublado la vista al momento de hacer un analisis integral de una norma de semajente impacto en los justiciables...

o ud. se piensa que todos los locadores son millonarios que lucran haciendo fortunas con su inmueble que dieron en locacion???

ud., por su mirada parcial, olvida miles de casos de acreedores que por, por ejemplo, al no tener una jubilacion pusieron sus ahorros en un inmueble para vivir los ultimos años de su vida dignamente, suplantando la jubilacion con el producto del alquiler.....

que me dice de los perjuicios que les trae a estos acreedores???? tienen mas derecho los que dieron en garantia su unico inmueble que este locador que depende del alquiler para parar la olla en su casa????

vamos colega, cuando uno se expide valorando una norma juridica no puede dejar de evaluar TODAS las situciones que quedan comprendidas en la misma....
un poco de responsabilidad, por favor!
 #927642  por gusgus
 
y respecto a su pseudo reflexion que "Despues nos quejamos de como esta la sociedad, pero los abogados nos cansamos de rematar casas de familia y dejar a las mismas en la calle no?"

le diria que esta sociedad esta asi porque esta llena de opinologos que vuelcan reflexiones cuales verdades absolutas acerca de leyes, sin meditar siquiera las enormes consecuencias que pueden significarle a un monton de gente, que son tan dignas de respeto y reparo legal y judicial como los deudores a los que va dirigida la norma en cuestion.
 #927666  por lucanor
 
gusgus tiene razón , ahora una persona va a matar a otra en un accidente de transito, y si tiene vivienda única, sin haberla inscripto antes del hecho como bien de familia, le van a cobrar a MAGOYA. En ese aspecto le doy la razon, pero en los contratos los acreedores van a tener que hacer malabares antes de prestar dinero, aceptar un garante de un contrato de locacion, etc, etc.
 #927673  por flux
 
Esta ley es para evitar que LA LIGA, siga lucrando con casas remtadas a gente que REALMENTE NO PUEDE GARPAR DEUDAS USURARIAS
Si querias evitar que la Liga haga sus negocios era mejor pedir un remate a sobre cerrado en sede del juzgado y con eso le metes un palo en el tuje a la liga y sus manejos en el colegio de martilleros
Los hijos de puta que estafan, que no garpan, son casi todos insolventes, ponen sus locales, casas y autos a nombre de empleados de limpieza!
Y a todos esos ahora se le suman todos los otros garcas que tampoco quieren y les gusta pagar pero no les daba la cabeza para hacer esas maniobras de insolvencia bien hechas

Antes ser garca requeria cierto estilo y guante blanco, ahora es como el futbol para todos... hablando de eso, para cuando el gobierno k y sus derivados como el manco de lepanto nos dan "minas para todos", que vivir de la japa no es una vida digna :lol:
 #927674  por flux
 
Estas son las cuestiones que veo muy chotas e "interpretables" de esta ley:

1 - Retroactividad y constitucionalidad

La ley no aclara nada, y por como se lee se puede pensar que se aplica a contratos y deudas ya firmados, embargos ya trabados o juicios ya hechos

Por atras dijeron que se puede aplicar a cualquier caso de aqui en adelante siempre que no se haya hecho el remate. Otro colega hablo de diferenciar entre embargos preventivos de embargos ejecutorios. Yo directamente diria que no diferenciar nada y no aplicar esta ley a ninguna relacion juridica hecha al amparo de la vieja ley (inclusive aun si no hay juicio iniciado) o estarian entrando en una cuestion de inconstitucionalidad por violacion de derechos adquiridos constituidos al amparo de la vieja ley

2 - Legitimacion para el reclamo = chicana infinita

El articulo 4 dice que cualquiera conviviente en el inmueble es beneficiario de la proteccion, aun con titular fallecido. Eso abre la puerta a que en cualquier juicio pueda aparecer cualquiera ajeno al deudor ejecutado pero que diga ser tercero interesado porque convive y logre parar el juicio chicaneando a lo bruto. Peor aun, un menor tambien puede ser conviviente y por eso tener legitimacion, por lo que podria presentarse y encima habria que dar vistas constantes al asesor de menores y los juicios que antes duraban 3 a 5 años ahora se van a 8, waith, ya estan durando 8, asi que se van a 10

3 - Destruccion de la celeridad del proceso ejecutivo

En un ejecutivo el embargo se traba primero, se da traslado, el ejecutado o un tercero interesado conviviente se presenta, pero su incidencia no puede tratarse dentro del proceso ejecutivo. Conlusion: el juicio ejecutivo sigue y se gana, pero anda a cobrarle a gardel la sentencia, juicios que se suponen tienen que tardar de 1 a 2 años ahora duraran 3 a 4 porque hay una incidencia relacionada que impide que se pueda ejecutar el juicio

4 - Imposibilidad de determinar a la firma del acto quienes son los "convivientes"

El articulo 9 habla de la renuncia al beneficio, que si la persona es casada tiene que firmar la otra parte contrayente del matrimonio. Hasta ahi vamos bien, pero tambien hablan de que tiene que firmar "el conviviente"..., pero..., quien es ese famoso "conviviente"? hay algun registro que diga quien es esa persona? o es alguien que se puede inventar en 10 minutos y aparece sorpresivamente en pleno juicio para decir que la renuncia carece de valor porque no firmo ese supuesto "conviviente"

Como hace una persona que desea contratar para asegurarse que la persona que ofrece su inmueble en garantia por motivo que sea no tiene convivientes al momento de la firma? O mejor dicho, que pasa si luego de la firma esa persona que a esa fecha no tenia a esos convivientes resulta que posteriormente los tiene? esos convivientes posteriores tienen derechos en los terminos de esta ley y pueden alegar que la clausula de excencion carece de valor porque ellos no firmaron? o no tienen derechos porque a la fecha de la firma ellos no revestian esa calidad aun si la adquirieron luego?

Aun si la persona que firma ofreciendo el inmueble en garantia o contraer una deuda y renunciando a la proteccion de esta ley, declarase que no posee convivientes al momento de ofrecer el inmueble en garantia o contraer una deuda; eso no impide que luego otro tercero aparezca diciendo que la renuncia a la ley no vale porque falta su firma porque el es conviviente y que la persona que declaro haciendo la renuncia mintio y que esa mentira no le es oponible y que es problema del ejecutante con respecto a quien le mintio y que lo denuncie si quiere, pero reiterando que el es ajeno a esa mentira y que por eso la renuncia al beneficio de la ley no tiene valor

Yo aca lo resolveria declarando que la persona que firma y dice no tener convivientes alcanza para que la clausula valga y no se aplica a convivientes que adquirieron esa calidad en forma posterior a la firma del acto. Y en caso de que el declarante haya mentido acerca de que no poseia convivientes eso no seria oponible al acreedor y que se joda el conviviente y le haga un daños y perjuicios al otro conviviente por haberlo cagado

5 - Autoridad publica?

El mismo articulo 9 habla de que la renuncia tiene que ser hecha ante "autoridad publica" donde se de informacion veraz del acto

Quien cuernos es esa "autoridad publica" y que tipo de "informacion veraz" tiene que dar? Van a crear un registro a los fines de reglamentar donde se hacen esas renuncias? Hay que hacerlas ante juzgado por informacion sumaria? O un escribano vale como "autoridad publica" a los fines de esta ley? En caso de que sea este ultimo caso..., que es dar "informacion veraz" de los alcances del acto

Aca hay que reglamentar urgente la aplicacion de este articulo o sino van a crearse un monton de renuncias que luego van a ser declaradas todas nulas o validas segun el juez que te toque creando un strepitus fori de los buenos
 #927676  por flux
 
Aunque tambien hay algunas cosas buenas de la ley:

Formas de hacerle fraude a la ley y hacer que inmuebles que son viviendas unicas y permanentes se caguen y pierdan el beneficio

1 - A confesion de parte relevo de prueba

El articulo 5 habla de que pierden la proteccion los inmuebles sobre los que se constituyo un derecho real como garantia de una deuda cuyo dinero se destino a compra, construccion o mejora de tal inmueble. Oke, le hacemos declarar al deudor que el dinero que recibe es para ese destino asi despues lo use para operar a su hijita moribunda o se lo patine en pastillas de extasis..., por mas que despues venga declarando que el dinero se uso para otra cosa y traiga 10.000 millones de pruebas que lo acrediten..., lo cierto es que esto es derecho civil y comercial (muy distinto de laboral o familia donde lo que vale son la realidad de los hechos) y lo que vale como cierto son las proposiciones no controvertidas de las partes aun si no son ciertas porque la simulacion que no tiene por fin perjudicar derechos de terceros es valida. Por lo que si una parte declara que el derecho que recibio es para construccion, adquisicion o mejora del inmueble sobre el que constituyo el derecho real, si despues quiere cambiar el argumento y decir que el dinero era para otra cosa (aun si fuera cierto), estaria enfrentandose a su propia declaracion que tiene valor de confesion y constituye un acto propio... Osea: cagó

Ya se me van a ocurrir mas..., es cuestion de tiempo 8)
 #931583  por flux
 
netcla escribió:Hola. ¿Alquien podrá comentarme el proceso correcto para que un titular de un inmueble pueda renunciar al beneficio de esta Ley?

Gracias.
No existe tal proceso aun

El articulo que habla de que la renuncia tiene que ser ante "autoridad" y con previa "informacion veraz de los efectos del acto" no esta reglamentado asi que no puede hacerse

Nadie sabe quien es esa "autoridad" ni como se hace el acto o conque formalidades porque ninguna ley establecio como se va a hacer

Por como esta la mano lo que podrias intentar es una renuncia por ante escribano, pero eso tiene el mismo valor que un pedazo de papel higienico despues en un reclamo, el deudor se va a amparar que no se hizo la renuncia como la ley dice ante autoridad y va a pedir la nulidad de tal renuncia y seguro que la gana con la mentalidad pelotuda de los jueces defiende garcas
 #934457  por flux
 
QUE PASA CUANDO HAY REMATE ORDENADO YA?
Vaya a saber..., la ley es nueva y fallos no hay.

Si estas por el rematado tendras que defender el tema por el lado de que la subasta no fue realizada y pedir que se suspenda el remate y pedir el levantamiento del embargo

Si estas por el ejecutante defenderas el remate alegando que la ley no puede tener efecto retroactivo, que tu credito es de fecha anterior a la ley, etc
QUE PASA SI EL EJECUTADO ES CONDOMINO DE LA MITAD INDIVISA Y VIVE CON SU ESPOSA E HIJA MAYOR?
Vaya a saber, el juez resolvera segun lo que entienda en base a su criterio porque antecedentes de esta ley no hay
NECESITARIA DOCTRINA SOBRE LE TEMA
Creo que todavia no hay