Ejecución de Alquileres

[Evangelina57]

Hola colegas….
Soy la abogada de la parte fiadora, demandada por cobro de alquileres, con retraso de once meses de alquileres, incluyendo Enero 2014.
1) Mi clienta no tiene copia del contrato locatario, el mismo venció el 8 de Agosto del 2013, y al momento del vencimiento contractual, el locatario ya tenía un retraso de cinco mensualidades (Marzo, Abril, Mayo, Junio. Julio del 2013).
2) A mi clienta no le comunicaron en ningún momento que el locatario había dejado de cancelar los alquileres en Febrero del 2013. (El Dto. locado es de la propiedad del dueño de la inmobiliaria )
3) Mi clienta es jubilada, el único departamentito que posee, lo tiene en Villa Soldati, pero por razones de salud, al momento de constituirse en fiadora, estaba, y aún está, viviendo en Capital en la casa de un hijo, y según ella, dio la dirección de la casa del hijo, y NO la de su departamentito en Villa Soldati, a fin de que le enviaran a la dirección dada, cualquier informe, respecto a su función de fiadora.
4) Jamás la llamaron, ni para decirle que pasara a retirar copia del contrato, ni para avisarle que el inquilino estaba incurriendo en mora.
5) El día 14 de Enero, por el favor de una vecina de V. Soldati, le acerca a mi clienta en Capital, donde vive momentáneamente con su hijo, cédula de notificación, con fecha de 13 de Diciembre de 2013, bajo Responsabilidad de la Parte Actora, con citación a que en el plazo de cinco días, comparezca en el Juzgado a reconocer firma. Obviamente, ya la acción de Ejecución por cobro de Alquileres, había sido tramitada, y mi clienta, ni enterada, no le llegó ninguna notificación pertinente.
6) El locatario, que Sí, recibió la notificación de inicio de la acción, se presentó en tiempo y forma, reconoció ser locatario, reconoce firma y deuda, y presenta último recibo de alquiler cancelado, denuncia domicilio real y constituye domicilio procesal.
7) Dado que cuando mi clienta me pide que tome la causa, (14 de Enero 2014), ya había comenzado a feria judicial, por lo me comunico con el inmobiliario, (dueño del Dto locado), me dá los N°s, telefónicos para que pueda comunicarme con su abogado, (No me atiende nunca), y me dice el locador, que está dispuesto a negociar hasta en 10 cuotas la deuda, cuyo monto aún desconozco, puesto que mi clienta no recibió la notificación del inicio del juicio, y no me puedo comunicar con el Abogado de la actora, al juzgado no he ido por la feria, dudo que la guardia me permita ver el expediente.
El inquilino aún continúa habitando en el inmueble, no obstante haber vencido el contrato locatario hace ya cinco meses y el locador no lo intimó a abandonarlo, ni a iniciarle juicio de desalojo.
9) Tengo los tiempos procesales vencidos, no tengo el contrato, mi clienta no sabe nada de nada, ni siquiera cuanto era el canon locatario de su afianzado. Envié CD., al locatario intimándolo a regularizar su situación de morosidad y a abandonar y entregar las llaves del Dto., al locador.
10) Estaré infinitamente agradecida que me colaboren con alguna orientación, respecto a que pasos procesales realizar, para evitar el embargo de la única vivienda de mi clienta que además es jubilada, me dá cierto resquemor el hecho de que el locador es dueño de la inmobiliaria y del Dto., que alquiló el afianzado de mi clienta, dudo que realmente quiera negociar la deuda. Es el primer Juicio Ejecutivo que tengo, me posiciono mejor en Derecho de Familia.
Mil gracias y saludos a todos los colegas.-

[fernando1983]

Uh, pinta complicado, pero bueno, hay que meterle!
En primer lugar, dado que tu cliente no tiene copia del contrato y por lo que decís no entiende mucho, creo que no te queda otra que esperar hasta febrero para ir a ver el expediente (más allá de intentar comunicarte con el abogado de la otra parte).
Luego me presentaría, y fijate el tema de la notificación hecho bajo responsabilidad, si podés pedir la nulidad.
Pero antes que nada iría a analizar todo el expte a ver con qué te encontrás.
Saludos,

[Evangelina57]

Estimado fernando1983:
En primer órden: ¡Gracias por tu respuesta!..
Estoy de acuerdo, lo veo muy mal!!!, la CD. que le envié al locatario, es sólo en una actitud, de no quedar de brazos cruzados ante mi clienta, pero, sé que el tema de la repetición, tendrá que tramitarse por ordinario, luego de que mi clienta "pague", es más, el locatario ni siquiera tiene recibos e sueldo, ya que a los mismos, al momento de celebrar el contrato de locación, los debió aportar la hermana, docente, que además vive en la Pcia., de Misiones, Ella es garante solidaria, pero, la otra parte, va a atacar al fiador más solvente, en éste caso, mi pobre clienta con su departamentito. Parece increíble, pero mi clienta, no sólo que no tienen una copia del contrato locatario, ni siquiera sabe cuanto estaba pagando el afianzado de alquiler.
Al igual de lo que me aconsejás, pensé, que debo esperar Febrero, y ver con lo que me encuentro en el expediente, no quiero ni pensar, con la liquidación que me voy a encontrar, mi clienta es jubilada, y temo que ni en cuotas, pueda enfrentar el monto que haya pedido la otra parte.
Además de ver la posibilidad de pedir la nulidad de la notificación bajo responsabilidad de la parte actora, reclamando que no llegó a mi clienta la cédula, notificándola del inicio de la acción, intentaré ver si puedo hacer algo respecto a que el locador no le comunicó a ella, la mora del locatario, cuando ésta incurrió en sesenta dias, es uno de los derechos del fiador. Tampoco el locatario, le ha intimado desalojo, y esto, con toda seguridad, será porque mi clienta, debe haberse constituido en, liso llano y principal pagador, vedándome así, la posibilidad de oponer el Beneficio de excusión. Igualmente, debieron notificarle fehacientemente a mi clienta, de la mora del locatario, a los sesenta dias, y a la dirección y teléfono, que ella dió, en la inmobiliaria, no al de su inmueble, puesto en garantía, porque ella me dijo, que explicó, que estaba en casa de su hijo, momentáneamente y por cuestiones de salud.
Hayyyyy colega!!! Me tiene de ataque éste temita!!! Pero, coincido en tu criterio, hay que darle hacia adelante.....
Ves?, y a veces los clientes se quejan cuando les cobramos una consulta jurídica, si supieran de cuanto dolor de cabeza y pérdidas económicas se liberarían, si consultaran a tiempo, especialmente cuando hay un interés patrimonial de por medio que proteger...
Que tengas un bello finde...
Saludos coridales y ¡Mil gracias!!!

[andresxeneizes]

Hayyyyy colega!!! Me tiene de ataque éste temita!!!

aca algo que aprendi con el tiempo, temas asi no tienen ni que preocuparnos, el cliente se manda todas las cagadas previas sin consultar, de salir de garante de un insolvente, no pedir copia del contrato, etc, etc, y uno no es mago como para revirtir todo eso.

desde lo procesal hay que ver el expte para ver que dice el contrato en relacion al domicilio, ya que generalmente en los contratos de alquiler se suele constituir domicilios especiales a los efectos de la notificaciones, pero como decia hay que ver si es asi, ya que el contrato esta en el expte.

en caso que se pueda pedir la nulidad de notificacion, acordate que en la misma hay que esgrimir todas las defensas que te viste privado de oponer, es decir las excepciones del cod proc en relacion a los procesos ejecutivos, saludos

[Evangelina57]

Colega:
Que gran mano me dás, tenía dudas si, para plantear, que no le avisaron a los sesenta dias que el inquilino dejó de pagar, debía ir en escrito aparte, me refiero al del escrito pidiendo la nulidad de la notificación. Entonces lo planteo todo en el mismo escrito verdad?
A modo de anécdota te cuento: Ésta clienta, vino a verme antes de firmar el contrato locatario, me pidió que la acompañara, y que la asesorara, pués bien, en primer lugar le dí mi opinión, que para ser fiadora, y de un único inmueble, además jubilada y con problemas de saluda, había que estar no segura, sino segurísima a la enésima potencia, de que el afianzado era persona de bien y confiable. Ella, me contesta que a él no lo conocía, pero, que se trataba del hermano de una amiga de muchos años, y que no podía quedar mal, ni negarse, y todo el argumento que enarbolan los clientes, para hacer lo que quieren, y no lo que les estás indicando, que, es lo mejor para ellos.
Bien, la acompaño a la inmobiliaria, hablando entre colegas, el dueño de la inmobiliaria, lucía el cartel "Chanta" en la frente, converso con él, demás está decirte que mi presencia le cayó como un dolor de muelas, no tenía listo el contrato, me dijo que lo estaba preparando su abogado que se lo iva a alcanzar con urgencia y en cuanto lo firmara, le daría copia a mi clienta. Ante esto, yo a mi clienta le digo.... Hasta que el señor, no le dé una copia, y yo pueda estudiarla con tranquilidad, Ud., no firme, espere un poco. Me quise morir con la respuesta, "Pero Dra., el señor parece correcto, confío en él, y además el hermano de mi amiga debe ser tan buena persona como ella" . El inmobiliario, me mira, y me dice: "Su clienta tiene razón Dra., usted no puede obligarla a que no firme, y a que no confíe en mi ni en el hermano de su amiga, Uds., los abogados desconfían hasta de Dios mismo, Ud., ya le dió su opinión, la Sra., puede hacer su voluntad y confiar en mi palabra que soy un hombre de bien"
¡Hayyyyyy Dioooss!!!, colega, rapidísimo el inmobiliario. Contesté que mi función allí, era asesorar jurídicamente a mi clienta, que lo estaba haciendo, que le indicaba que era lo correcto hacer para no tener sobresaltos posteriores, y que la perjudicaran, y que allí terminaba mi función profesional, de allí en más, ciertamente, era mi clienta quién decidía, y que lógicamente, yo no iva a intentar en ningún modo, "obligarla", a que no confiara en él, ni el Hno., de su amiga.
Pero, mi estimado colega... Por dentro quería matar : primero a mi clienta, que no sé, para que me pagó el asesoramiento, si al final hizo lo que ella quiso, y después al inmobiliario.
Luego, hice un sencillo escritito, que mi clienta firmó, donde quedaba expreso, tipo de consulta que me hizo, asesoramiento y respuesta que yo dí a sus dudas, más, las consecuencias posteriores que podrían surgir, ante la decisión de hacer las cosas a su modo, y sin tomar en cuenta mi asesoría. Porque colega, yo me las veía venir.
Hoy no me arrepiento de haber hecho eso, por lo menos, cuando mi clienta vino ahora, lo primero que dijo fué: "Hay Dra., cuánta razón tenía, si yo le hubiera hecho caso!!!
Por eso colega, tenés razón, ellos piensan que uno es mago, entonces, yo soy de la idea que, hay que cobrar las consultas, aunque sea un pequeño monto, y cuando como abogados, sentimos ese "humito", de que algo va a salir torcido, mejor protegernos, porque el cliente nos crucifica.....
Gracias colega...
Saludos cordiales...

[andresxeneizes]

Que gran mano me dás, tenía dudas si, para plantear, que no le avisaron a los sesenta dias que el inquilino dejó de pagar, debía ir en escrito aparte, me refiero al del escrito pidiendo la nulidad de la notificación. Entonces lo planteo todo en el mismo escrito verdad?

si tenes que plantear todo en el mismo escrito, la nulidad y las defensas

A modo de anécdota te cuento: Ésta clienta, vino a verme antes de firmar el contrato locatario, me pidió que la acompañara, y que la asesorara, pués bien, en primer lugar le dí mi opinión, que para ser fiadora, y de un único inmueble, además jubilada y con problemas de saluda, había que estar no segura, sino segurísima a la enésima potencia, de que el afianzado era persona de bien y confiable. Ella, me contesta que a él no lo conocía, pero, que se trataba del hermano de una amiga de muchos años, y que no podía quedar mal, ni negarse, y todo el argumento que enarbolan los clientes, para hacer lo que quieren, y no lo que les estás indicando, que, es lo mejor para ellos.

sin palabras

Bien, la acompaño a la inmobiliaria, hablando entre colegas, el dueño de la inmobiliaria, lucía el cartel "Chanta" en la frente, converso con él, demás está decirte que mi presencia le cayó como un dolor de muelas, no tenía listo el contrato, me dijo que lo estaba preparando su abogado que se lo iva a alcanzar con urgencia y en cuanto lo firmara, le daría copia a mi clienta. Ante esto, yo a mi clienta le digo.... Hasta que el señor, no le dé una copia, y yo pueda estudiarla con tranquilidad, Ud., no firme, espere un poco. Me quise morir con la respuesta, "Pero Dra., el señor parece correcto, confío en él, y además el hermano de mi amiga debe ser tan buena persona como ella" . El inmobiliario, me mira, y me dice: "Su clienta tiene razón Dra., usted no puede obligarla a que no firme, y a que no confíe en mi ni en el hermano de su amiga, Uds., los abogados desconfían hasta de Dios mismo, Ud., ya le dió su opinión, la Sra., puede hacer su voluntad y confiar en mi palabra que soy un hombre de bien"
¡Hayyyyyy Dioooss!!!, colega, rapidísimo el inmobiliario. Contesté que mi función allí, era asesorar jurídicamente a mi clienta, que lo estaba haciendo, que le indicaba que era lo correcto hacer para no tener sobresaltos posteriores, y que la perjudicaran, y que allí terminaba mi función profesional, de allí en más, ciertamente, era mi clienta quién decidía, y que lógicamente, yo no iva a intentar en ningún modo, "obligarla", a que no confiara en él, ni el Hno., de su amiga.
Pero, mi estimado colega... Por dentro quería matar : primero a mi clienta, que no sé, para que me pagó el asesoramiento, si al final hizo lo que ella quiso, y después al inmobiliario.

a bueno, pero entonces que pretendemos ahora, se hizo lo que vos no aconsejaste hacer y paso lo que indefectiblemente tenia que pasar

Luego, hice un sencillo escritito, que mi clienta firmó, donde quedaba expreso, tipo de consulta que me hizo, asesoramiento y respuesta que yo dí a sus dudas, más, las consecuencias posteriores que podrían surgir, ante la decisión de hacer las cosas a su modo, y sin tomar en cuenta mi asesoría. Porque colega, yo me las veía venir.
Hoy no me arrepiento de haber hecho eso, por lo menos, cuando mi clienta vino ahora, lo primero que dijo fué: "Hay Dra., cuánta razón tenía, si yo le hubiera hecho caso!!!

excelente lo que hiciste, sino lo hubieras hecho quiza hoy la clienta te mete un reclamo a vos por asesorarla mal, yo tengo el mismo criterio todo por escrito, que el cliente se lleve la copia y cuando le salga mal que la relea y vea que uno no le aconsejo hacer eso, porque despues son tan boludos que se olvidan de que paso y lo primero que hacen es decir "el abogado me asesoro mal"