CONSULTA REGISTRAL - Baja de Unidad Complementaria + alta en otra matrícula/Unidad Funcional

[nicolas25]

Hola! Les escribo ya que tengo una sucesión que consta de un departamento (UF1) y su cochera (unidad complementaria). Ya hay declaratoria de herederos inscripta. Se hizo la partición y ya fue aprobada por el juzgado. Son 3 herederos: 2 hijos + cónyuge superstite. El tema es el siguiente: en la partición se dispuso mantener las proporciones con respecto a la unidad funcional y asignar 100% de la unidad complementaria - contra compensación económica - a uno de los herederos, que también es titular de OTRA UNIDAD FUNCIONAL (UF2) EN EL MISMO EDIFICIO, por lo que preciso inscribir la baja de la cochera de la UF1 y el alta en la UF2. Cuando consulte en el Registro de la Propiedad Inmueble cómo debía ingresar el trámite, me dijeron que la baja y el alta de la cochera debe hacerse por acta notarial, no bastando el testimonio de la partición homologada.

Saben si esto es correcto? La idea sería en lo posible evitar acudir a un escribano dado los gastos elevados que acarrea.

Escucho atentamente sus opiniones.
Desde ya, muchísimas gracias!!

[legalescom]

Ente todo, el Registro de la Propiedad, tiene razón, pero no supieron explicarse bien, o no le entendiste. El hecho, de la intervención del escribano, no lo es, por la inscripción en sí misma, sino por cuanto, para inscribir, como pretendes, tendrá que hacerse, mediante acta notarial, un modificación al reglamento de copropiedad y dice el Cód. Civil y Com.:
Art. 2057.- Modificación del reglamento. El reglamento sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.

Yo te aconsejaría, que des marcha atrás, y dejes las unidades complementarias como están, compensando, de otra forma, la diferencia; de lo contrario, te vas a meter en un embrollo.

[legalescom]

Si, aún, tienes dudas, repasa los arts. 2037, 2039, in fine, 2045 , 2056, inc. b) y, sobre todo, 2056, inc. q) del Cód. Civ. y Com., referidos a la unidades complementarias.

[legalescom]

Salvo que se trate de muy pocas unidades, para requerir la conformidad, pero, del escribano no te salvás.

[sonicobcn]

Hola, en realidad no hay modificación del reglamento ya que no cambia para nada el objeto bde cada unidad funcional ni la complementaria. Solamente la complementaria pasa a anexarse a otra uf.
El problema que creo que tenés es que dicha inscripción involucra una uf que no es parte del acervo hereditario y por ahí el registro te pide que como toda transmisión la hagas notarialmente.

Saludos

[legalescom]

No entendés o no querés entenderlo. La complementaria, al pasar a anexarse a otra Unidad Funcional, modifica el "statu quo", de dicha propiedad horizontal; por lo que se requiere, si o si, modificar el reglamento.

[legalescom]

Sin perjuicio, de que, es exacto, que se quiera involucrar un bien, que no es del acervo hereditario.

[sonicobcn]

Perdón pero te equivocas.
Que la UC se anexe a otra uf no implica modificación del reglamento, es como un cambio de titularidad nada más.
De hecho cuando se hace un reglamento puede que ninguna de las UC se vinculen a ninguna uf, y seguirá siendo de titularidad de quién era dueño del lote.
Alguna vez viste una plano MH o plano PH?
Si nunca viste o analizarse un plano te entiendo que te equivoques, y más aún si nunca hiciste una escritura.
Saludos

[legalescom]

Te reitero, hay unidades complementarias, que están vinculadas a una unidad funcional, pero, hay otras unidades, no complementarias, que son independientes y se pueden transferir sin ningún problema. El caso en consulta, sería una UC, vinculada a un Dpto. y para disponer de ella, independientemente del Dpto, se requiere reformar el reglamento, para desvincularla del mismo. ¿Capische?

[legalescom]

Si te quedan dudas, mirá lo que se dijera, hace tiempo, en este foro:

"Neldam. contestando a las preguntas que puntualmente me haces a mi, te digo que si, cuando redacten el Reglamento y te den las copias verás la distribuciones de cada unidad y su complementaria si la tiene, y a quienes pertenecen.
El reglamento te indicará tambien si se pueden vender en forma separada, te comento distintos casos uf departamento y uc lavadero en terraza, uf departamento y uc baulera, uf departamento y uc cochera, uf oficina y uc cochera, estos son ejemplos tipicos, ahora se construye tambien con espacios abiertos de guardacoche sin ser cocheras cubiertas y se toman como complementarias siempre como dijo Sailaw de una unidad funcional. Esperá tener a la vista el Reglamento o contactá al Escribano y consultalo sobre el reglamento, tambien se vas a enterar si hay unidades aptas para profesionales por ejemplo. "

[bjsaravipaz]

Algunas aclaraciones:

No alcanzo a comprender el tema del alta/baja de una unidad... Sea funcional o complementaria existe a partir de la constitución del régimen... en términos actuales, desde que se constituyó el derecho real de Propiedad Horizontal... con la inscripción del Reglamento en el Registro de la Propiedad.

A los efectos de la disposición de unas y otras, cambia el universo de potenciales adquirentes... en la Funcional estará toda la comunidad -libre de ejercer ese derecho-, y de las complementarias se reduce a los que son propietarios... condóminos en ese consorcio.

Distinto sería el caso que se quisiera "convertir" la complementaria en funcional... debería analizarse, primero, si es posible, en función del destino que la autoridad municipal previó... autorizó para ese espacio...

Del análisis particular del caso, probablemente surjan posibilidades para realizar la modificación, que prácticamente se pueden resumir en:

1. Modificación del plano de obra... en realidad, nuevo plano de obra para cambiar el destino del espacio (salvo que el destino esté conformado de acuerdo con lo que se pretende realizar).
2. Modificación del Plano de Mensura para afectar al Derecho Real de Propiedad Horizontal (en la jerga de la Provincia de Buenos Aires, "ratificación del plano de PH"). Este paso requiere del acuerdo del 100% del consorcio, explicitado formalmente.
3. Modificación del Reglamento de Propiedad Horizontal.

El nuevo CCC, pone a disposición de nuevos Derechos Reales y de herramientas en ellos que permiten analizar otras variantes... Derecho Real de Superficie... y, para otros casos, no el planteado, la asignación de espacios comunes al uso exclusivo en el DR de PH.

Saludos cordiales.

Bernardo

[dra900718]

Hola, estoy con un tema similar, pudiste inscribir?