Duda sobre locación!

[nicobarda]

Hola gente, m encantaria saber su opinion respecto a esto: Una persona alquila un depto con un contrato totalmente irregular por 2 años y que actualmente sigue alquilando sin contrato, pagando los alquileres y los servicios religiosamente. De palabra se arreglo alquileres escalonados pero el locador se le ocurrio olvidarse de eso y quiere aumentar a una suma que se hace imposible. Soy amigo de esta persona y la idea es que esta pueda estar el mayor tiempo posible, pagando como hasta ahora o lo que por lo menos se pacto de palabra. Hasta ahora no hubo rechazo de pagos o intimaciones, pero seguramente esten al caer.

Puede el locador reclamar las diferencias de montos de alquiler???
No esta escrito en ningun lado los montos.

Nunca hubo un aviso de aumento ni nada.

Es un obrar de mala fe?? Asi y todo, como se prueba???

Agradeceria enormemente su ayuda

[jfrotela]

Nico, si el contrato esta vencido, es potestad del locador. No hay nada para probar aca.

Saludos. Franco

[yotebanco]

Hola, si el contrato está vencido, el locador te debería intimar en forma fehaciente para firmar por un nuevo importe (el que se le ocurra, en eso tiene libertad). Hasta que eso no suceda, los alquileres pagados estarían consentidos y son válidos y no proceden reclamos retroactivos. Lo que sí procede son los daños por el desalojo con el contrato vencido (en caso de no llegar a un acuerdo).
Saludos

[jfrotela]

Hola, si el contrato está vencido, el locador te debería intimar en forma fehaciente para firmar por un nuevo importe (el que se le ocurra, en eso tiene libertad). Hasta que eso no suceda, los alquileres pagados estarían consentidos y son válidos y no proceden reclamos retroactivos. Lo que sí procede son los daños por el desalojo con el contrato vencido (en caso de no llegar a un acuerdo).
Saludos

No me queda claro esto....

[jacintoparodi]

Hola gente, m encantaria saber su opinion respecto a esto: Una persona alquila un depto con un contrato totalmente irregular por 2 años y que actualmente sigue alquilando sin contrato, pagando los alquileres y los servicios religiosamente. De palabra se arreglo alquileres escalonados pero el locador se le ocurrio olvidarse de eso y quiere aumentar a una suma que se hace imposible. Soy amigo de esta persona y la idea es que esta pueda estar el mayor tiempo posible, pagando como hasta ahora o lo que por lo menos se pacto de palabra. Hasta ahora no hubo rechazo de pagos o intimaciones, pero seguramente esten al caer.

Puede el locador reclamar las diferencias de montos de alquiler???
No esta escrito en ningun lado los montos.

Nunca hubo un aviso de aumento ni nada.


Es un obrar de mala fe?? Asi y todo, como se prueba???

Agradeceria enormemente su ayuda

Hola nicobarda, no pienso igual que los colegas opinantes, creo que algunas puertitas hay. Pregunto, si el plazo contractual esta vencido, y tu amigo sigue pagando y le dan recibos, esos recibos son con montos distintos a los del contrato vencido??? si es asi, ya tenes una nueva relacion contractual DE HECHO, por lo tanto presentando los nuevos recibos con esos montos diferentes (ultimos 2 o 3 por ejem.) argumentas nueva relacion contractual de hecho, y por si esto fuera poco, la garantia si la hubiese, ya no corre, pues no participo de esta nueva operatoria contractual. Je Je DOS PAJAROS DE UN TIRO!!!
Conclu.: Dejalo al dueño que mueva primero, y luego es tu turno!!!
PD: En todo lo expuesto, son de suma importancia los recibos nuevos, como prueba de la nueva relacion contractual de hecho.
Te dejo un abrazo!!!
PD: Cualquier duda mandame un mens. privado que te amplio - bye bye
PD II: Disculpas por los acentos pero no funca la tecla!

[enzo fernando costa]

Concuerdo con Jacintoparodi en que se puede ver aquí una tácita reconducción de contrato, argumento al que deberías aferrarte en caso de conflicto.
Por otro lado, no soy partidario de sacar excesivo partido de esta distracción del locador: la viveza criolla sólo sirve para ubicarnos donde solemos estar (el culo del mundo). Así que ¡a negociar con buena fe!...
Y si el locador se conduce con mala fe...entonces sí, dále con un caño.

[Charlie]

Yo creo que aquí no existe tácita reconducción, de acuerdo a lo opinado por la mayoría de la doctrina y jurisprudencia, las que consideran que la sola modificación del precio no configura una novación.

La SCBA ha sostenido en sus fallos que la modificación del precio del alquiler no implica la celebración de un nuevo contrato. Es decir, no existe tácita reconducción aunque el locador haya extendido recibos y el precio del alquiler haya aumentado.

Dejo alguna jurisprudencia:

“Vencido el plazo del contrato, la locación continúa en los mismos términos hasta que el locador pida la restitución de la cosa (Arts. 1609, 1622, C.Civil), no pudiendo entenderse que hay un nuevo contrato por la sola circunstancia de haberse otorgado un recibo por los alquileres pagados, aun cuando su importe haya variado (S.C.B.A., Ac 38753 S 31/05/1988, “Campana, Salvador C/Rossi, Carolina S/Desalojo” Publicaciones: Ays 1988-II -234 - DJBA1988-135, 116 - Mag. Votantes: Cavagna Martínez - Negri - San Martín - Laborde- Vivanco


Locación - Tácita reconducción

Otorgar recibo por los alquileres pagados, aun cuando su monto varíe, no prueba la celebración de un nuevo contrato.
SCBA, Ac 53188 S 1-10-1996 , Juez PISANO (SD)


CARATULA: Iparraguirre, María Luisa y otro c/ Caiola, Atilio Raúl s/ Desalojo
PUBLICACIONES: LLBA 1996, 1123
MAG. VOTANTES: Pisano-Negri-San Martín-Laborde-Ghione
TRIB. DE ORIGEN: CC0100SN

"La sola modificación del precio locativo, pagado de conformidad por el locatario, no implica novación, sino la continuación de la locación concluida en los términos del art. 1.622 del C.C. La voluntad de novar debe necesariamente ser manifestada en forma clara e inequívoca, pues la misma no se presume (art. 812 C.C.) por lo que es insuficiente la sola modificación del canon locativo para con ello concluir que se haya dado la novación.
Sobre el punto es pacífica la jurisprudencia: "Vencido el contrato de locación, cabe considerar que la permanencia en el local fue en los términos del art. 1622 del C. Civil, no indicando la circunstancia de que el alquiler se hubiera actualizado en ese lapso la existencia de novación, porque la concertación de ésta no puede ser presumida" (C.N. Esp. Civil y Com., Sala III, Rep. E.D., t. 16, pag. 569, n°65).


Al hallarse vencido el plazo del contrato, la locación continúa en los mismos términos hasta que el locador pida la restitución de la cosa, no pudiendo entenderse que exista un nuevo contrato por la sola circunstancia de haberse otorgado un recibo por los alquileres pagados, aún variando las cantidades(Cam. Apel. Civ. y Com. San Nicolás 920245 RSD-139-92 S 04/08/1992 “Norte Zula Magdalena Y Otro C/Butara Omar Y Posibles Subinquilinos y/u Ocupantes S/Desalojo” Mag. Votantes: Maggi - Vallilengua - Rojas Daneri; idem920589RSD-279-92 S 15/12/1992 “Iparraguirre María Luisa C/Caiola Atilio R. s/Desalojo”

Saludos.

[claudiarf]

Coincido con Charlie, la jurisprudencia no acepta la tácita reconducción. Además el CC en su art. 1622 niega explícitamente la tácita reconducción en la locación con contrato vencido.
La ley 23091 indica que los contratos de alquiler deben ser escritos.

[jacintoparodi]

Hola gente, m encantaria saber su opinion respecto a esto: Una persona alquila un depto con un contrato totalmente irregular por 2 años y que actualmente sigue alquilando sin contrato, pagando los alquileres y los servicios religiosamente. De palabra se arreglo alquileres escalonados pero el locador se le ocurrio olvidarse de eso y quiere aumentar a una suma que se hace imposible. Soy amigo de esta persona y la idea es que esta pueda estar el mayor tiempo posible, pagando como hasta ahora o lo que por lo menos se pacto de palabra. Hasta ahora no hubo rechazo de pagos o intimaciones, pero seguramente esten al caer.

Puede el locador reclamar las diferencias de montos de alquiler???
No esta escrito en ningun lado los montos.

Nunca hubo un aviso de aumento ni nada.

Es un obrar de mala fe?? Asi y todo, como se prueba???

Agradeceria enormemente su ayuda

HOLA OTRA VEZ: SIGO OPINANDO EN CONTRARIO, RECORDA QUE LA JURISP. NO ES VINCULANTE, POR OTRO LADO TENGO ALGUNOS FALLOS A LA MANO, PERO SERIA HACER EL TEMA MUY LARGO Y CANSARIAMOS LA ATENCION DE LOS FORISTAS. TE ACLARO UN PUNTO, ESTO QUE TE RESPONDI ANTES, NO ES UNA NOVACION, ES UNA NUEVA RELACION CONTRACTUAL, Y SI SIRVEN LOS RECIBOS NUEVOS.

OTRO TEMA QUE ME DEJO PENSANDO, ES CUANDO EXPONES SOBRE QUE EL CONTRATO ORIG. ES IRREGULAR, A QUE TE REFERIS CON IRREGULAR??? DA DETALLES PORFA.

EN CUANTO A RECLAMAR LA DIFERENCIA DE LOS MONTOS DE ALQ. NO ENTIENDO BIEN QUE QUERES DECIR. MANDAME COPIA DEL CONTRATO Y VEMOS EL TEMA, O PONELO AQUI EN EL FORO PARA QUE SEAN MAS LAS OPINIONES SOBRE EL CASO.

TE DEJO UN SALUDO, Y QUEDO A TU ENTERA DISP. BYE BYE

[enzo fernando costa]

Nuevamente coincido con Jacintoparodi. Parafraseando el chiste de Norman Ehrlich sobre el patrón y la empleadita: ¿quién habló de novar...?

[jacintoparodi]

Muy ingenioso Enzo!! (lo de Norman Ehrlich) Es visible que los colegas opinantes estan confundiendo una nueva relacion contractual de hecho, con una NOVACION. Dejemos en claro, para quien realizo la consulta, que La Noviacion - TITULO 17 ARTS. 801 AL 817 DEL C.C. No es aplicable en este caso - Leer Art 802 en especial -

Respondiendo nuevamente a la consulta planteda, y a las distintas posturas aqui expresadas por los colegas foristas, sigo sosteniendo que tenes que plantear Nueva Relacion Contractual de Hecho, y si el locador es mala leche como lo planteaste en tu consulta, MOSTRALE PORQUE ESTAMOS EN EL CULO DEL MUNDO (Je je Reflexiones del colega Enzo)
Un abrazo, y quedo a la espera de que nos muestres el contrato "irregular" de locacion al que hacias mencion.
Bye Bye
PD: Reitero sepan disculpar la falta de acentos, no me funca la P..A tecla

[da_vi_d]

NO HAY QUE COMPLICARSE NO ES VIABLE POR LEY LA TACITA RECONDUCCIÒN POR ENDE QUEDA FACULTAD DE LAS PARTES TERMINAR CON LA SITUACION DE HECHO DE LA POSESION DE LA PROPIEDAD EN CUALQUIER MOMENTO Y POR CUALQUIERA DE ELLAS SIN PODER DISCUTIR NADA QUE NO ESTE ESCRITO.
ESPERO ESTO TE SIRVA SALUDOS

[jacintoparodi]

PERDON DA_VI_D PERO INSISTO QUE EXISTE NUEVA RELACION CONTRACTUAL DE HECHO.

NO ES MI ESPIRITU DISCUTIR CON QUIENS PIENSAN EN CONTRARIO, ASI PUES REAFIRMO AL COLEG. CONSULTANTE QUE AL CAER EL RECLAMO DEL LOCADOR, ARGUMENTE UNA NUEVA RELACION CONTRACTUAL DESESTIMANDO LA CONTINUIDAD DEL USO. SERIA IMPORTANTE QUE NOS DESCRIBAS DE QUE FORMA ESTAN CONFECCIONADOS LOS RECIBOS (EN DETALLE PORFA.) Y RECORDA MOSTRARNOS EL CONTRATO ORIG.

UN ABRAZO Y A TUS ORDENES!!!

[nicobarda]

Hola colegas queridos... en primer lugar muchisimas gracias por su participación, les agradezco enormemente!! Paso a ampliarles:

Rectifico lo de "irregular" del contrato puesto que no lo habia visto en el momento que hice la consulta... Es un contrato tipo de locación, con la famosa cláusula de indexación de los alquileres de acuerdo al diario clarín, bla bla (nunca se pactaron escalonados).

Lo que es irregular es la relación de las partes, en el aspecto relacional (se llevan como el culo, y la garantía es una especie de mediador).

Lo cierto es que el contrato original se vencio en 2006, la persona sigue alquilando y de palabra se pactan los nuevos montos, hasta que en Marzo de este año se firma una prórroga por un año más, tomando como fecha de inicio la del contrato original. Aclaro que esta prórroga se firmo en un cuarto de hoja y sólo lo firmó el garante (puesto que es el que negocia y con el único que habla).

Así las cosas, se habian acordado los montos escalonados (de palabra, porque en la prorroga figura el monto de marzo) y el locador falto a esa palabra y quiere aumentar mucho mas de lo que se habia pactado, por lo que emitio el recibo por el monto que el quiere aumentar, pagándosele la suma acordada haciendolo constar en el recibo.

Lo que yo opino de todo esto y quiero saber sus opiniones es:
La prorroga es hasta Marzo de 2009 y sin haberse pactado los alquileres escalonados, por lo que el locatario tiene derecho a ocupar el inmueble hasta Marzo y por el monto pactado, sin poder el locador reclamar las diferencias que pudiesen existir entre los montos que el pone ahora en los recibos y los montos que efectivamente se abonan y se dejan consignados.

Les pido mil disculpas por la extensión, no lo pude resumir y les agradezco nuevamente su participación, saludos a todos!

[jacintoparodi]

Hola nuevamente!!! Ahora con tu aclaracion se va despejando el despelote!! jeje.
Che, lastima que la garantia fue la firmante!!! pero bue, ya esta hecho.
Mi posicion en esta primera lectura de tu mensaje, seria:

1).- No le doy un mango mas al locador hasta que no emita recibos como corresponde. Caso de negativa, envio CD manifestando rechazo a la coaccion que viene ejerciendo hacia el inquilino, e intimando a desistir de tal actitud, con mas la intimacion que emita recibos como corresponde a lo pactado (Monto segun firma de Prorroga)

2).- En caso de negativa (Es decir que siga rompiendo los h....s) Consigno via judicial los importes correspondientes (Segun lo pactado en la Prorroga)

3).- Y si sigue jodiendo, dejalo que mueva, pues como puso un colega en este foro: "MANDALO A CAMINAR TRIBUNALES" Total por los datos que ahora nos das, es mi opinion que tu cliente esta ajustado a lo pactado.

4).- Quiero suponer que el garante tiene el tambien el duplicado de la prorroga debidamente firmada por el locador??? Y supongo que la relacion Garante y Locatario es buena, como para que tiren juntos en esto, verdad???

PD: De todas formas no tomes como definitiva esta opinion que te doy, esta noche me pongo en profundidad a darle vueltas al tema, no se por que, pero con una botellita de Monchenot las ideas me fluyen mejor... Juaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa!!!
Bye Bye, despues la seguimos, abrazos!!!

PD II: Disculpas con los acentos pero no funca la tecla corresp.