escrituracion, boleto compraventa, prescripcion.

[justiciasinfin]

Prescribió estoy de acuerdo. Ahora: por lo que indicás del caso, ese "hijo" del que firmó el boleto originalmente como comprador, sería el heredero. Éste recibe los derechos del boleto por sucesión hereditaria. Ese heredero a su vez lo transmite (vende) por sucesión singular a un tercero. Éste tercero es el reclamante final del boleto. Varias consideraciones: 1.- El boleto prescribe a los diez años (tanto la acción de escrituración como el cumplimiento de la venta en sí: entrega de la posesión contra pago del precio, etc.).- 2.- Si no llevaba el boleto la cláusula usual de la intransmisibilidad a terceros (que hasta puede extenderse a sucesores universales), es decir: que el mismo no se puede ceder ni trasmitir a terceros por título o causa alguna, etc., el boleto se puede ceder.2.-1.- Se puede ceder por lo siguiente: Si bien de lo que se trataría es del "contrato", o "la posición del comprador en el boleto" que en principio no puede ser cesible sin el consentimiento del vendedor art. 1195; como los derecho se pueden enumerar en entrega de la posesión, firma de la escritura (y tal vez, aunque ésto lo hacen las escribanías, la inscripción registral del título a nombre del comprador), se entiende, por tanto, que la cesión del boleto es en verdad, cesión de derechos o créditos de los enumerados (existe doctrina y jurisrprudencia al respecto), con lo cual no depende del consentimiento del vendedor. 3.- El contrato de cesión es un contrato de carácter DERIVATIVO, que transmite derechos y obligaciones con las mismas calidades y vicios que tenía el contrato fuente del que parte. 3.-1.-Por tanto, el plazo de prescripción continua y se proyecta hasta los subadquirentes.-4.- Queda un último aspecto importante que no lo puedo desarrolar acá (fecha cierta).-

[CHAPU]

tu cliente tiene la posesion y eso es mucho pero lo tiene que hacer valer en un juicio de usucapion veinteañal; todo lo que dicen que hay afuera (boletos, cesiones, declaratoria) que se presenten; la posesion vale mas.
Si tu cliente quiere vender, que lo haga tranquilamente dejando constancia que cede la posesion de tantos años. y que prescriba.

[danigross1]

Bueno tu aporte justicia sin fin, pero cual es tu conclusion? Tienen algun derecho con ese boleto? el que fallecio le transmite por boleto a su hijo, es lo que no te habia quedado claro, el boleto no llevaba la clausula de intransmisibilidad.-

[justiciasinfin]

Re: escrituracion, boleto compraventa, prescripcion.

Notapor danigross1 » Vie, 02 Mar 2012, 19:49
Justicia sin fin, que opinas de mi caso, te comento un poco, mi cliente firma un boleto hace 27 años, nunca le pagan, durante todo este tiempo mi cliente conservo la posesion, ya que es baldio, ahora que lo quiere vender, se presenta un adquirente por boleto, dice que le compro al hijo de la presona a la que mi cliente le firmo el boleto hace 27 años, ahora bien, yo quiero saber si mi cliente vende el inmueble, le pueden iniciar daños y perjuicios? yo tengo entendido que ya prescribio, al igual que la accion de escrituracion. Desde ya muchas gracias.
Mi conclusión es que el boleto prescribió, no te hagas mayor problema, nunca si inició ningún reclamo judicial formal, dentro del plazo no prescripto. No hubo nunca pago del precio, etc. Para más seguridad, inicia una acción declarativa de certeza legal art 322 contra el titular actual del boleto a los efectos de que quede aclarado por sentencia lo necesario en punto a tu la inquietud con el doble ejemplar del boleto, en particular, si le notificaron por CD o demanda de cumplimiento de contrato a tu cliente (anque haya estado prescripto el boleto el tiempo de la notificación, cosa que por lo visto nunca sucedió).
Después hay algo que no termino de entender: qué firmo tu cliente hace 27 años en el boleto?. Cómo se puede firmar un boleto sin el pago de una seña o importe a cuenta de precio? . Si no hay recibo por el total o saldo de precio por parte de tu cliente, el subadquirente, por otro lado, tendrá que pagar el precio de la venta (a valores constantes o actualizados porque se fijo el mismo hace 27 años). Si reconviene, por otro lado (más allá de la prescripción del boleto que lo imposibilita) en la acción declarativa, tu cliente tendría la opción de oponer la excepción de incumplimiento, y la venta del baldío la puede cerrar con él sin tener que negociar con otro el precio, costo de escritura o la comisión de martillero etc., previo depósito judicial de la suma parcial o total que nunca cobró del comprador original por parte del accionado. Otro mecanismo podría ser intimar judicial o extrajudicialmente por cumplimiento del contrato contra el subadquirente (siempre exigiendo el pago del precio actualizado), haciendo caso omiso a la prescripción, y se podría obtener el mismo resultado, total en definitiva a tu cliente no le importa a quién adjudicarle la venta del terreno, sino cobrar el precio correspondiente.

[danigross1]

Esta bien lo que decis, pero me conviene hacer valer la prescripcion del boleto, porque mi cliente si firmo el boleto hace 27 años, ya se que no deberia haber firmado, pero viste como era la gente de antes, hasta hoy firman cualquier cosa sin leer, lo bueno es que el boleto no hace las veces de recibo de pago, ya que en esa clausula dice que se hacen entrega por aparte los recibos, y la otra parte no tiene esos recibos. Gracias.-

[ahoniken10]

hola, saludos a todos. mi nombre es manuela, hace poco soy abogada y para hacerle un favor a el padre de una amiga me encuentro con este caso, muy complicado para mi. les comento lo mas escueto posible: el padre de mi amiga compro en el año 1979 dos terrenos en el calafate. tiene boletos de compraventa de esa fecha, sellados por el banco, donde se establece un pago en cuotas, y la libreta de pagos que se entregaba en esa epoca con todas las cuotas pagas. por ende, cancelo toda la deuda y pago los dos terrenos integramente. el boleto de compraventa en una de sus clausulas cita: "el comprador recibe en la fecha que suscribe el presente boleto la tenencia precaria del inmueble adquirido, con la facultad de usarlo.( tenencia precaria no existe, y es contradictorio, yo entiendo que esto le entrega la tenencia.) queda convenido el comprador a de realizarse una construccion, debe ser preferentemente tipo chalet, etc etc, por lo cual le da el derecho a construir, etc, otra prueba mas de que tiene la tenencia."
en todos estos años nunca escrituro por distintas razones. el titular fallecio pero las hijas ya realizaron la sucesion correspondiente y hay apoderados para firmar todas las escrituras correspondientes. hoy hable con la persona encargada de topdos estos terrenos, y me comunico que el boleto que les mencione estaba prescripto y ya habian vendido esos terrenos a otras personas. por lo que tengo entendido, no se puede hacer eso, deberia iniciarles un juicio por escrituracion o resolucion del contrato no? el boleto prescribe a los 10 años, pero el a pesar de no haber tenido posesion durante todos estos años, repito son terrenos del calafate y el vive en bs as y nunca construyo nada en los terrenos. que puedo hacer? muchas gracias a todos los que se tomen el trabajo de ller este mensaje, es la primera vez que mando algo, y me sirvieron mucho los posts durante mi corto tiempo en la profesion. muchas gracias a todos.

Hola Doctora: creo que para dar una opinión respecto de este caso tendría que tener mayores datos, por ejemplo: Quien fue el vendedor, fue una entidad pública, como ser el Municipio?, porque en ese entonces era habitual que se adjudicaran terrenos en esa zona con la condición de construir. O sea que existía una cláusula especial para ser considerado dueño del inmueble. Y le sugeriría que no utilizara el término tenencia, porque eso significa que reconoce la propiedad en otra persona o entidad, creo que debería decir poseedor y desde ese lugar la cosa podría ser distinta; porque habiéndose otorgado la posesión es evidente que compra se realizo de buena fe y con la creencia que lo hacía a título de dueño, por lo que podría habilitarlo para usucapir. Espero reúna mayor información sobre esta línea de pensamiento. Atte. Ahoniken10

[silvinau]

En mi criterio, tu cliente debería intentar una acción meramente declarativa, solicitando la prescripción del boleto. O de última esperar que ellos inicien la acción y oponer la prescripción.

[mariann]

hola colegas, retomo este post a fin de qu me puedan ayudar con ese caso: la hija del dufunto quiere hacer valer un boleto de c-v que firmo su padre en el año 83 donde compra un inmueble. luego el padre fallece. hoy, en el inmueble viven otras personas (segun mi clienta intrusos, pero ellos dicen que "mediante escribano somos dueños de la casa" - hay que ver a que se referiran). solicite una fotocopia de asiento registral (yaque el boleto estaba inscripto en el registro) en RPI La Plata y sale que aun sigue siendo del inmueble el sr al que le compro el padre de mi clienta.
se entiende?
fulano compra a mengano
fulano muere sin hacer escritura.
mengano aun sigue siendo el dueño de la casa.
sultano vive en ella como intruso.-

puedo hacer algo?? prescribio o como es esto?
mchas gracias docs!

[justiciasinfin]

Cómo primer paso, yo tramitaría un DILIGENCIA PRELIMINAR a fin de que los moradores se identifiquen y respondan a qué titulo ocupan la finca.-
En base a eso se accionará (sea por acción reinvindicatoria, acción de desalojo, de cumplimiento de contrato- esto último- si son cesionarios de derechos del comprador original por boleto, ya que la entrega de la posesión al comprador interrumpe de forma parmanente la prescripción de las acciones de escrituración y cobro de precio de la operación inmobiliaria por boleto del vendedor, etc.etc.).-

[Fridah]

Hola Manuela. Por favor fijate en el Art. 2355 del Código Civil, el segundo párrafo dice: "Se considera legítima la adquisición de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa. En el caso tu cliente ha adquirido el inmueble con boleto de compraventa en el año 1979 y en el año 1989 estuvo ya en posibilidad de reclamar la usucapión por posesión decenal o la escrituración del mismo. De ninguna manera el vecimiento del plazo para pedir la escrituración extrajudicial habilita al vendedor a retomar la posesión o propiedad del inmueble. La parte vendedora mediante boleto de compraventa no puede esperar a que, eventualmente, el boleto prescriba y considerar que puede hacer uso del inmueble y volver a venderlo. Si ello es así habría que analizar la posibilidad de radicar una denuncia penal y, obviamente podés interponer las acciones posesorias o reales en defensa de los derechos de tu cliente. Suerte.-

Por favor, si pudieras ayudarme en un tema similar .Se trata de un terreno de 3 parcelas que fueron compradas en condominio por tres amigos. Uno fallece y la cónyuge sobreviviente vende su parte indivisa a un señor X , hay un contrato de compraventa del año 90 , nunca se escrituró y según parece la mujer nunca recibió los pagos o no constan.. El comprador X vende a los 2 años a otro señor D que dice ocupar el predio desde el año 1985 y que reclama Posesión en el año 2009 por todo el predio indiviso. El juez cita a las partes y declara en rebeldía a los herederos de la vendedora que murió a los pocos años de efectuado el contrato por no presentarse. El Juez falla a favor del que reclama posesion veinteañal por todo el predio de propiedad indivisa.El socio sobreviviente , apela, se opone por no cumplirse el plazo para la prescripción adquisitiva ... llega a Cámara y Cámara le niega Posesión total del predio al Señor D Le concede sólo la parcela que habitó desde hace tiempo y le reconoce a los 3 socios originales el resto del predio. Las partes que no vendieron exigen que los herederos de la mujer que vendió le cedan su parte en el condominio Estos últimos se niegan declarando tener derechos sobre el inmueble ya que el boleto de compraventa no da derechos de propiedad- ¿Qué les queda a ellos hacer? Gracias por sus respuestas!!

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