EMBARGO INMUEBLES VIVIENDA UNICA PCIA BAIRES

[gusgus]

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respecto al primer punto, la ley habla de inembargabilidad e inejecutabilidad. Interpreto que aunque el embargo ya esta trabado, el mismo aún no esta ejecutado, asi que la ley entraría a jugar un papel importante, los casos que obviamente no entrarían serían aquellos que la propiedad ya ha sido rematada.
Sobre el segundo punto, se podría armar una incidencia pero igualmente quedaría la ejecución en suspenso. Igualmente la prueba para demostrar vivienda única, es amplia y muy subjetiva. Boletas, Testimonios de vecinos, entraría algun tipo de perito o asistente social que compruebe?. Hay que ver con que tipo de prueba hacen lugar a lo mismo. Hay jurisprudencia en las provincias que ya tienen leyes similares.-

Saludos

1) un planteo seria diferenciar el embargo preventivo del ejecutorio, en cuanto a la aplicacion del art. 3 del CC que establece la irretroactividad de las leyes.
2) probar vivienda unica por medio de boletas, testigos o asistente social???? de ninguna manera, eso es prueba claramente inconducente... entiendo que solo se podria pobrar mediante informe de indice de titulares, es lo unico que puede acreditar que es unica vivienda.... es mas, hilando fino, deberia acreditarse que el deudor no tiene inmuebles no solo en la pcia sino en todo el pais, pues la ley no establece que debe ser vivienda unica en la pcia, lo cual es correcto pues puede ser un terrateniente en otras provincias y de esta forma desvirtuar el fin de la ley.... agrego, prueba por demas complicada....
3) lo que si podría probarse por otros medios es el caractes de vivienda familiar y de ocupacion permantente, ese es otro tema...
4) por ultimo, hay que ver acerca de la constitucionalidad de esta norma, pues entiendo es materia delegada al gobierno federal, objeto de legislacion de fondo.... igualmente, vista la constitucionalidad que mantiene la CSBA de la ley 13302, que por mas de 10 años suspende ejecuciones hipotecarias basado en legoslacion de emergencia, la cual en teoria es "transitoria" (10 añosss!!!!)).... intuyo será declarada constitucional.

PD: al momento de proyectar, votar, sancionar, interpretar y evaluar una ley, es necesario pensar en TODOS lo afectados por la misma, toda vision parcializada peca de insuficiente..... tecnica legislativa que le llaman...

salutti!!!

[flux]

El texto de la ley garca de Scioli para que nadie pague a nadie

Estas son las cuestiones que veo muy chotas e "interpretables" de esta ley:

1 - Retroactividad y constitucionalidad

La ley no aclara nada, y por como se lee se puede pensar que se aplica a contratos y deudas ya firmados, embargos ya trabados o juicios ya hechos

Por atras dijeron que se puede aplicar a cualquier caso de aqui en adelante siempre que no se haya hecho el remate. Otro colega hablo de diferenciar entre embargos preventivos de embargos ejecutorios. Yo directamente diria que no diferenciar nada y no aplicar esta ley a ninguna relacion juridica hecha al amparo de la vieja ley (inclusive aun si no hay juicio iniciado) o estarian entrando en una cuestion de inconstitucionalidad por violacion de derechos adquiridos constituidos al amparo de la vieja ley

2 - Legitimacion para el reclamo = chicana infinita

El articulo 4 dice que cualquiera conviviente en el inmueble es beneficiario de la proteccion, aun con titular fallecido. Eso abre la puerta a que en cualquier juicio pueda aparecer cualquiera ajeno al deudor ejecutado pero que diga ser tercero interesado porque convive y logre parar el juicio chicaneando a lo bruto. Peor aun, un menor tambien puede ser conviviente y por eso tener legitimacion, por lo que podria presentarse y encima habria que dar vistas constantes al asesor de menores y los juicios que antes duraban 3 a 5 años ahora se van a 8, waith, ya estan durando 8, asi que se van a 10

3 - Destruccion de la celeridad del proceso ejecutivo

En un ejecutivo el embargo se traba primero, se da traslado, el ejecutado o un tercero interesado conviviente se presenta, pero su incidencia no puede tratarse dentro del proceso ejecutivo. Conlusion: el juicio ejecutivo sigue y se gana, pero anda a cobrarle a gardel la sentencia, juicios que se suponen tienen que tardar de 1 a 2 años ahora duraran 3 a 4 porque hay una incidencia relacionada que impide que se pueda ejecutar el juicio

4 - Imposibilidad de determinar a la firma del acto quienes son los "convivientes"

El articulo 9 habla de la renuncia al beneficio, que si la persona es casada tiene que firmar la otra parte contrayente del matrimonio. Hasta ahi vamos bien, pero tambien hablan de que tiene que firmar "el conviviente"..., pero..., quien es ese famoso "conviviente"? hay algun registro que diga quien es esa persona? o es alguien que se puede inventar en 10 minutos y aparece sorpresivamente en pleno juicio para decir que la renuncia carece de valor porque no firmo ese supuesto "conviviente"

Como hace una persona que desea contratar para asegurarse que la persona que ofrece su inmueble en garantia por motivo que sea no tiene convivientes al momento de la firma? O mejor dicho, que pasa si luego de la firma esa persona que a esa fecha no tenia a esos convivientes resulta que posteriormente los tiene? esos convivientes posteriores tienen derechos en los terminos de esta ley y pueden alegar que la clausula de excencion carece de valor porque ellos no firmaron? o no tienen derechos porque a la fecha de la firma ellos no revestian esa calidad aun si la adquirieron luego?

Aun si la persona que firma ofreciendo el inmueble en garantia o contraer una deuda y renunciando a la proteccion de esta ley, declarase que no posee convivientes al momento de ofrecer el inmueble en garantia o contraer una deuda; eso no impide que luego otro tercero aparezca diciendo que la renuncia a la ley no vale porque falta su firma porque el es conviviente y que la persona que declaro haciendo la renuncia mintio y que esa mentira no le es oponible y que es problema del ejecutante con respecto a quien le mintio y que lo denuncie si quiere, pero reiterando que el es ajeno a esa mentira y que por eso la renuncia al beneficio de la ley no tiene valor

Yo aca lo resolveria declarando que la persona que firma y dice no tener convivientes alcanza para que la clausula valga y no se aplica a convivientes que adquirieron esa calidad en forma posterior a la firma del acto. Y en caso de que el declarante haya mentido acerca de que no poseia convivientes eso no seria oponible al acreedor y que se joda el conviviente y le haga un daños y perjuicios al otro conviviente por haberlo cagado

5 - Autoridad publica?

El mismo articulo 9 habla de que la renuncia tiene que ser hecha ante "autoridad publica" donde se de informacion veraz del acto

Quien cuernos es esa "autoridad publica" y que tipo de "informacion veraz" tiene que dar? Van a crear un registro a los fines de reglamentar donde se hacen esas renuncias? Hay que hacerlas ante juzgado por informacion sumaria? O un escribano vale como "autoridad publica" a los fines de esta ley? En caso de que sea este ultimo caso..., que es dar "informacion veraz" de los alcances del acto

Aca hay que reglamentar urgente la aplicacion de este articulo o sino van a crearse un monton de renuncias que luego van a ser declaradas todas nulas o validas segun el juez que te toque creando un strepitus fori de los buenos

[flux]

Ahora la parte buena, formas de hacerle fraude a la ley y hacer que inmuebles que son viviendas unicas y permanentes se caguen y pierdan el beneficio

1 - A confesion de parte relevo de prueba

El articulo 5 habla de que pierden la proteccion los inmuebles sobre los que se constituyo un derecho real como garantia de una deuda cuyo dinero se destino a compra, construccion o mejora de tal inmueble. Oke, le hacemos declarar al deudor que el dinero que recibe es para ese destino asi despues lo use para operar a su hijita moribunda o se lo patine en pastillas de extasis..., por mas que despues venga declarando que el dinero se uso para otra cosa y traiga 10.000 millones de pruebas que lo acrediten..., lo cierto es que esto es derecho civil y comercial (muy distinto de laboral o familia donde lo que vale son la realidad de los hechos) y lo que vale como cierto son las proposiciones no controvertidas de las partes aun si no son ciertas porque la simulacion que no tiene por fin perjudicar derechos de terceros es valida.

Por lo que si una parte declara que el derecho que recibio es para construccion, adquisicion o mejora del inmueble sobre el que constituyo el derecho real, si despues quiere cambiar el argumento y decir que el dinero era para otra cosa (aun si fuera cierto), estaria enfrentandose a su propia declaracion que tiene valor de confesion y constituye un acto propio... Osea: cagó

Ya se me van a ocurrir mas..., es cuestion de tiempo

[registradorfernandez]

buenas noches......
No se olviden de la carta orgánica del viejo Banco Hipotecario, en ella se establecía que los inmuebles eran inembargables e inejecutables. Al respecto hay un fallo allá por el 96 creo, que reflota la cláusula de inembargabilidad de las hipotecas del Banco Hipotecario.... dado que es un beneficio que le corresponde al deudor renunciar y no al Banco cancelarlo. Por ende si la clausula de inembargabilidad está publicitada en el registro de la propiedad, puede llegar a tener más fuerza que un bien de familia.
Por lo tanto habrá que esperar a ver como se reglamenta y si será necesario publicitar sus beneficios en el registro de la propiedad...... esperemos que sí..... o que surja de algún lado que la vivienda es única y de habitacion permanente, ejemplo la escritura, y si no es así....bue....
además aunque esté publicitado en el registro (ejemplo bien de familia o inembargabilidad) la medida cautelar se traba igual, y se previene en la nota de inscripción la existencia del B. de F. o clausula de inembargabilidad, y una vez trabada tiene una vigencia de 5 años,y puede reinscribirse por otros 5 años, y otros, y otros,,,,,,,,,, hasta que se dirima judicialmente que prevalece...... pero ello no impide la traba de la cautela....
creo que debemos esperar y cruzar los dedos.... no creo que sea tan disparatada.... disculpen mi ingenuidad.... pero si no fuera así....¿ de qué comerían los abogados?....
saludos
hasta la próxima

[MariaPou]

Bueno, ya esta promulgada. Salió tal como estaba en el proyecto. Ahora la cuestión es que es tan escueta que va a dar lugar a tan interpretaciones como abogados haya!!!!!
Sigo sin entender que se pretende con el art. 7 cuando habla de la gratuidad de los levantamientos de embargos... da lugar a la interpretación que es aplicable a los embargos ya efectuados , volviendo esta ley retroactiva a cuestiones anteriores.... totalmente anticonstitucional......
Otra cuestión: que pasa si el bien es único y esta afectado en un concurso .....????????

[lucanor]

Leyendo otros foros y opiniones diversas como la ley habla de inembargabilidad e inejutabilidad, interpretan algunos que una vivienda embargada no puede ser ejecutada, porque la ejecución seria un acto posterior a la vigencia de la ley. Extraño no ?? pero es comentarios que se leen.

[flux]

da lugar a la interpretación que es aplicable a los embargos ya efectuados

Si y no

Se puede interpretar como que eso rige solo para las relaciones juridicas y posteriores a la sancion de la ley que dieron lugar a embargos que fueron pero trabados antes de la traba de litis y de que el ejecutado se haya presentado y pedido el levantamiento con amparo en esta ley

O se puede interpretar como que vale para todo embargo ya trabado sin importar cuando nacio la relacion juridica

Yo a esta ley le veo de dos a tres contras de constitucionalidad (aparte de un monton de interpretaciones procesales de como hacer valer la incidencia)

Estan violando derechos adquiridos por ley retroactiva si la relacion juridica que da lugar al embargo es anterior a la sancion de la ley. Estan violando la supremacia de las leyes nacionales si una ley provincial define la validez de relaciones juridicas nacidas al amparo de leyes nacionales. Y estan violando la igualdad constitucional

Espero que le metan tantos pedidos de inconstitucionalidad a esta ley que se convierta en una ley para limpiarse el ojete de esas que ningun juez aplica por mas que este ahi, como la famosa ley de la inembargabilidad del salario de los empleados publicos que saco peron

[gusgus]

A ver... Analicemos un par de cuestiones...
Por mas que estoy en desacuerdo con esta ley por los fundamentos ya expuestos:
1.Ojo con el análisis acerca de la irretroactividad, pues ese principio constitucional derivado del ppio de derecho adquirido, solo es aplicable a hechos ya consumados, conforme inveterada doctrina legal de la CSJN... Es decir, seria retroactiva si afectara por ej una subasta ya efectuada solamente... La ley no es retroactiva si afecta consecuencias nacidas sin la ley que estan en curso de ejecucion.
2. En lo que hace a que declara inembargables e inejecutables, y que pasa con los embargos sin tramite de ejecucion, entiendo que dada la imposibilidad de ejecutar, el embargo se torna innecesario, abstracto, con lo cual sera levantado ante pedido de parte...

Reitero, un gran avasallamiento a la seguridad juridica, a mi entender

[gusgus]

Flux, la ley de inembargabilidad de salarios de empleados públicos sigue teniendo amparo judicial segun doctrina de la SCBA... Aunque no la comparta esa es la realidad

[flux]

1.Ojo con el análisis acerca de la irretroactividad, pues ese principio constitucional derivado del ppio de derecho adquirido, solo es aplicable a hechos ya consumados, conforme inveterada doctrina legal de la CSJN... Es decir, seria retroactiva si afectara por ej una subasta ya efectuada solamente... La ley no es retroactiva si afecta consecuencias nacidas sin la ley que estan en curso de ejecucion

Si lo vemos asi y lo interpretamos con sentido amplio tampoco un embargo ya trabado, aun uno preventivo, seria pasible de ser afectado por esta ley porque tambien seria un hecho consumado, el embargo ya se obtuvo y darle marcha atras seria ir contra el derecho adquirido a nivel de garantia procesal que tiene la parte que lo obtuvo para garantizar su credito

Y me parece que el criterio de la SCBA no es muy aceptado por los jueces de 1º y Camaras, sumado a la dificultad general de llegar a la SCBA con algun recurso para hacer valer el criterio

[Summers]

Pasado en limpio, si nuestro clientes no nos pagan y hay una vivienda para ejecutar en provincia, no se puede embargar?

[flux]

Si se puede, porque todos los creditos alimentarios estan expresamente excluidos de esta ley

(igual que las expensas y los creditos garantizados con hipoteca si el dinero del mutuo fue destinado a la compra, mejora o refaccion del inmueble adquirido)

[Summers]

Si se puede, porque todos los creditos alimentarios estan expresamente excluidos de esta ley

(igual que las expensas y los creditos garantizados con hipoteca si el dinero del mutuo fue destinado a la compra, mejora o refaccion del inmueble adquirido)

Me volvio el alma al cuerpo...sino lo que faltaba, gracias por la aclaracion flux!

[flux]

Es que sino hubiera sido un alto viva la pepa sin esas excepciones

Todos los profesionales a cobrar por adelantado su trabajo o no te lo hago porque despues se que no lo cobro. Todos los alimentantes no pagarian mas porque la casa no se les puede tocar

Todos los empleadores de ahora en adelante serian personas con una vivienda unica y permanente y no pagarian nada total los empleados se joden

Todos a comprar departamentos que total no pago ni una expensa, nadie me puede sacar la casa y si el portero no cobra me la shupa

Lo que no me queda claro es que pasa con las indemnizaciones por daños y perjuicios, entran como alimentarias? En caso de que no todos a jugar a los autitos chocadores!!!